Zástavní právo často vyvolává hrozivé představy. Lidé mají za to, že nemovitosti zatížené zástavním právem ztrácí na tržní hodnotě, banka si je hlídá, kontroluje jejich prodej a omezuje cenu. To ale není pravda.
“Zástavní právo je vedené na listu vlastnictví v sekci Omezení vlastnického práva, což samo o sobě v lidech vzbuzuje obavy o možném budoucím nakládání s nemovitostí,” uvádí do problematiky Aleš Čížek. “Na tržní cenu ale nemá žádný vliv,” upozorňuje a dodává, že existují způsoby, jak se se zástavním právem na nemovitosti při jejím případném prodeji vypořádat.
Jak takové zástavní právo na nemovitostech vlastně vzniká?
Nejčastějším případem je, pokud je koupě nemovitosti realizována prostřednictvím zajištěného úvěru – hypotéky. Pro ilustraci celého procesu budeme pracovat právě s tímto příkladem. Banky dnes nenabízí hypotéku na celou kupní cenu nemovitosti, ale 10 – 20 % z této částky musejí zákazníci složit v hotovosti. Málokdo má ale takovou částku našetřenou. Hypotéka se pak buď kombinuje třeba se stavebním spořením nebo právě se zástavou jiné nemovitosti. Častým řešením u mladých lidí bývá zastavení nemovitosti rodičů.
“Mnoho rodičů v tom vidí problém, protože si myslí, že celých třicet let, co mladí budou hypotéku splácet, zůstane zástava na jejich nemovitosti a oni s tím nebudou moci nic dělat,”. Přitom jakmile se splatí ta 10-20% část úvěru, nemovitost v zástavě se může vyvázat.” vysvětluje Martina Holá. Při zástavě nemovitosti vždy nějaké riziko vzniká, obvykle je ale výrazně menší, než si lidé myslí.
Proces vzniku zástavního práva
Při koupi nemovitosti, jejíž část je financovaná hypotečním úvěrem, jsou na katastr vloženy k zápisu zástavní smlouvy. Banka na základě zápisu (vkladu) zástavního práva čerpá úvěr a tím uhradí kupní cenu dle kupní smlouvy. Nemovitost prodávajícího je tedy již formálně v zástavě, ale opodstatnění zástavního práva fakticky vzniká až okamžikem čerpání úvěru, zaniká pak jeho úplným splacením. Nedojde-li k čerpání úvěru má prodávající právo ve spolupráci s úvěrující bankou požádat o stažení zástavy, přestože je zástavní právo v katastru již vedeno a na listu vlastnictví zapsáno.
Společně se zástavním právem mohou banky podle nového Občanského zákoníku zapsat tzv. zákaz zcizení a zatížení.
Rizika spojená se zástavním právem
Se zástavou vzniká pro dlužníka možné riziko, které ale závisí na jeho platební morálce. „Hypotéky jsou nejméně nesplácené úvěry, jelikož zajišťují naši primární životní potřebu – a tou je bydlení. Každý si dá záležet na tom, aby právě řádné splácení úvěru dodržoval.” vysvětluje Martina Holá.
Co když ale nastane situace, kdy dlužník není schopen svou hypotéku splácet? Na toto téma z pohledu banky se můžete osobně pobavit přímo s hypoteční specialitskou Martinou Holou.
Pokud dlužník už není schopen platit své závazky může svou nemovitost bez omezení prodat. Toto je vhodné zavčas konzultovat s realitním a hypotečním specialistou. V krajním případě může dojít i na bankou nucený prodej nemovitosti. Podle zákona má dlužník 6ti měsíční lhůtu na vypořádání celého svého závazku – v tu chvíli se ale dlužník často dostává do časového tlaku, který může mít značný vliv na výslednou prodejní cenu nemovitosti. A právě tady mohou zásadně pomoci realitní kanceláře.
Prodej nemovitosti se zástavním právem
Co když chcete prodat nemovitost, na které máte zástavní právo? Pak máte více možností. Jako prodávající můžete převést zástavu na jinou nemovitost, kupní cenou hypoteční úvěr splatit a nebo převést závazek na kupujícího. “Lidé berou zástavní právo jako překážku k prodeji / nákupu nemovitosti a myslí si, že ovlivňuje její cenu. Zástavní právo ale tržní cenu neovlivňuje, na rozdíl třeba od věcných břemen či exekucí,” vysvětluje Aleš Čížek.
Pokud se nemovitost se zástavou prodává, může vám celý proces výrazně ulehčit spolupráce s realitní kanceláří a hypotečním specialistou. Ti vám připraví podklady k obchodu a zajistí celou komunikaci s bankou.
Zajímají vás další detaily týkající se zástavního práva?
Chystáte se kupovat nemovitost vázanou zástavním právem anebo si naopak vaši nemovitost chystáte ze zástavy vyvázat?
Více informací vám rádi poskytnou Aleš Čížek z RE/MAX G8 Reality či hypoteční specialistka Martina Holá.
