Podmínky pro předčasné splacení hypotéky se definitivně mění. Novela zákona o spotřebitelském úvěru byla schválena Parlamentem České republiky a od 1.9.2024 bychom se měli připravit na výrazné změny v případě, že svou hypotéku doplatíme dříve, než je řádný termín splatnosti. Koho se novela bude týkat a kolik bude nově stát předčasné splacení hypotéky podrobně probereme v aktuálním díle našeho Hypo průvodce.
Nová pravidla pro předčasné splacení hypotéky
Novela zákona o spotřebitelském úvěru přináší jasná pravidla ohledně účelně vynaložených nákladů při předčasném splacení hypotéky. Tato opatření mají zajistit větší transparentnost, a především ochranu spotřebitelů. Za účelně vynaložené náklady se budou považovat i nadále administrativní náklady předčasného splacení (nově omezené do výše 1 000 Kč) a tzv. úrokový gap. Stropem pro jeho výpočet bude jedno procento z předčasně splacené jistiny. Na ušlý zisk nemají banky dle novely zákona nárok.
Kolik zaplatím za předčasné splacení hypotéky?
- Administrativní náklady (max. 1 000 Kč)
První část účelně vynaložených nákladů jsou administrativní náklady, jejichž maximální výše byla stanovena na 1 000 Kč. Tato částka pokrývá náklady spojené s administrativními procesy spojenými s předčasným splacením hypotéky.
- Úrokový rozdíl (úrokový gap)
Druhou část tvoří tzv. úrokový rozdíl. Tato část zahrnuje rozdíl mezi smluvním úrokem a referenčním úrokem.
Smluvní úrok: úroky, které by klient uhradil do konce fixace.
Referenční úrok: úroky, které by klient uhradil do konce fixace, za předpokladu, že by jeho úvěr byl úročen referenční sazbou, vypočítávanou Českou národní bankou.
- Maximální výše poplatku
Důležitým bodem novely je, že úhrada účelně vynaložených nákladů není neomezená. Maximální výše úhrady byla po pozměňovacích návrzích snížena na 0,25 % za každý započatý rok do konce fixace, s celkovým maximem 1 % z objemu mimořádné splátky.
Jak to bude vypadat v praxi?
Pro lepší pochopení nových pravidel můžeme použít jednoduchý scénář:
- Aktuální úroková sazba hypotéky je vyšší než mnou sjednaná: platím pouze administrativní náklady. Rozdíl mezi smluvním a referenčním úrokem bude záporný a nebude uplatněn.
- Aktuální úroková sazba hypotéky je nižší než mnou sjednaná: platím administrativní náklady a uplatní se také úrokový rozdíl. Maximální výše úhrady bude 0,25 % za každý započatý rok do konce fixace, s maximem 1 % z objemu mimořádné splátky.
Předčasné splacení hypotéky zdarma
I nadále bude možné doplatit ve specifických případech hypoteční úvěr zcela zdarma. Okruh možností pro bezplatnou úhradu se novelou zákona ještě rozšíří. Zdarma půjde hypotéku doplatit v těchto případech:
- Při výročí fixace – je možné splacení v plné či částečné výši. Bez dalších nákladů je možné umořit dluh ještě do 3 měsíců poté, co poskytovatel hypotéky sdělil klientovi novou výši úrokové sazby.
- Doplacení úvěru z důvodu smrti, dlouhodobé nemoci či invalidity, platí-li, že tato skutečnost vede k výraznému snížení schopnosti úvěr splácet.
- V případě, že k doplacení dojde v rámci plnění z pojištění určeného k zajištění splacení hypotečního úvěru.
- Hypotéku s variabilní sazbou lze kdykoli doplatit bez poplatku.
- V průběhu jednoho měsíce před výročím podpisu úvěrové smlouvy (1x ročně) je možnost uhradit až 25 % celkové výše úvěru zdarma.
- V případě vypořádání společného jmění manželů při rozvodu.
- Při prodeji nemovitosti po dvou letech od její koupě.
Koho se bude novela týkat a kdy začne platit?
Nová pravidla pro předčasné splacení hypoték vstoupí v platnost od 1. září 2024. To poskytuje dostatek času nejen klientům, ale i bankám na to, aby se připravily a přizpůsobily se novým pravidlům.
Změny se budou týkat jak zcela nových smluv, tak i stávajících. Pro stávající smlouvy však začnou platit až od začátku nové fixace. Dříve sjednané fixace nebudou těmito změnami ovlivněny, přestože ministerstvo v původním návrhu prosazovalo opačný postup.