Řekněte si bance o nižší sazbu: Jak ušetřit na hypotéce bez refinancování

Refinancování hypotéky je již tradičně velmi diskutovaným tématem, které zajímá mnoho klientů. Především pro ty, kteří mají úrokovou sazbu vyšší než 6 %, je klíčové vědět, jaké možnosti mají, aniž by se bezhlavě vrhli do změny banky ještě v době fixace hypotéky. Věděli jste ale, že refinancování není vždy tou jedinou cestou, jak splácet méně? Pojďme se podívat, jaké máte možnosti, pokud uvažujete o snížení úrokové sazby u své stávající hypotéky.

Proč zůstat u své banky?

Máte hypotéku s úrokovou sazbou nad 6 %? Pak je možné, že platíte více, než musíte. Mnoho lidí si myslí, že jedinou cestou k nižší sazbě je refinancování u jiné banky. To ale nemusí být pravda. Věděli jste, že vaše stávající banka může být ochotna snížit úrokovou sazbu, pokud o to požádáte?

Jaké výhody to přináší?

• Jednodušší proces: Vyhnete se administrativním nákladům a složitému procesu, který je spojen s převedením hypotéky do jiné banky.
• Rychlejší vyřízení: Stávající banka zná vaši platební historii, což může urychlit proces snižování sazby.
• Menší náklady: Pokud banka přistoupí na snížení úrokové sazby, vyhnete se poplatkům spojeným s refinancováním.

Kdy žádat o snížení úrokové sazby?

Optimální čas pro žádost o snížení úrokové sazby je v momentě, kdy sazby na trhu začnou klesat. Banky nejsou ochotné vyjednávat každé dva až tři měsíce, proto je dobré sledovat trh a požádat o změnu ve správný čas. Můžete se obrátit na specialistu, se kterým jste hypotéku sjednávali, a požádat ho o pomoc s žádostí.

Vaše banka musí žádost o snížení sazby schválit, ale tento proces je obvykle rychlejší než vyřizování kompletního refinancování hypotéky. Pokud bude žádost schválena, budete podepisovat nový dodatek ke smlouvě s nižší sazbou na stanovenou fixační lhůtu.

Co přináší novela zákona o spotřebitelském úvěru?

Situace na trhu by se časem měla narovnat sama, k čemuž přispěje schválená novela zákona o spotřebitelském úvěru. Tato novela má zajistit, že refinancování hypotéky již nebude tak jednoduché a levné jako doposud, čímž by měly být narovnány podmínky na trhu. Novela, která vstoupí v platnost 1. září 2024, přináší několik důležitých změn:

• Účelně vynaložené náklady: Novela sjednocuje postup bank při výpočtu těchto nákladů. Budou zahrnovat administrativní náklady a tzv. úrokový gap.
• Maximální výše administrativních nákladů: Tato částka bude zastropována na 1 000 Kč.
• Úrokový gap: Rozdíl mezi úrokem, který by měl spotřebitel uhradit do konce doby fixace, a úrokem při referenční sazbě, kterou bude pravidelně stanovovat ČNB.
• Maximální poplatek za předčasné splacení: Tento poplatek byl snížen na 0,25 % za každý započatý rok do konce fixace, maximálně však 1 % z objemu mimořádné splátky.

Kdy bude možné hypotéku splatit zdarma?

Novela také rozšiřuje možnosti bezplatného předčasného splacení hypotečního úvěru v následujících případech:

• Prodej nemovitosti: Pokud vztah z úvěru trval alespoň 24 měsíců.
• Vypořádání SJM manželů (rozvod): Pokud vztah z úvěru trval alespoň 24 měsíců.

Máte vysoké úroky u hypotéky? Doporučení pro klienty

Pro ty, kteří mají hypotéku s vyšší úrokovou sazbou, je klíčové nejprve kontaktovat svou banku a zjistit, zda je ochotna snížit sazbu. Tento krok je často jednodušší a méně nákladný než refinancování u jiné banky. Pokud máte pochybnosti nebo potřebujete poradit, neváhejte si u mě objednat bezplatnou konzultaci.

Snížení úrokové sazby u stávající banky může být často nejvýhodnější a nejméně komplikovanou cestou k úsporám na splátkách hypotéky. Pokud máte zájem o více informací nebo chcete konzultovat svou situaci, sjednejte si se mnou schůzku.

Vaše hypotéka je moje starost.

Doplacení hypotéky přehledně: Kolik v roce 2024 zaplatíte za předčasné splacení?

Podmínky pro předčasné splacení hypotéky se definitivně mění. Novela zákona o spotřebitelském úvěru byla schválena Parlamentem České republiky a od 1.9.2024 bychom se měli připravit na výrazné změny v případě, že svou hypotéku doplatíme dříve, než je řádný termín splatnosti. Koho se novela bude týkat a kolik bude nově stát předčasné splacení hypotéky podrobně probereme v aktuálním díle našeho Hypo průvodce. 

Nová pravidla pro předčasné splacení hypotéky

Novela zákona o spotřebitelském úvěru přináší jasná pravidla ohledně účelně vynaložených nákladů při předčasném splacení hypotéky. Tato opatření mají zajistit větší transparentnost, a především ochranu spotřebitelů. Za účelně vynaložené náklady se budou považovat i nadále administrativní náklady předčasného splacení (nově omezené do výše 1 000 Kč) a tzv. úrokový gap. Stropem pro jeho výpočet bude jedno procento z předčasně splacené jistiny. Na ušlý zisk nemají banky dle novely zákona nárok.

Kolik zaplatím za předčasné splacení hypotéky?

• Administrativní náklady (max. 1 000 Kč)

První část účelně vynaložených nákladů jsou administrativní náklady, jejichž maximální výše byla stanovena na 1 000 Kč. Tato částka pokrývá náklady spojené s administrativními procesy spojenými s předčasným splacením hypotéky.

• Úrokový rozdíl (úrokový gap)

Druhou část tvoří tzv. úrokový rozdíl. Tato část zahrnuje rozdíl mezi smluvním úrokem a referenčním úrokem. 

Smluvní úrok: úroky, které by klient uhradil do konce fixace.

Referenční úrok: úroky, které by klient uhradil do konce fixace, za předpokladu, že by jeho úvěr byl úročen referenční sazbou, vypočítávanou Českou národní bankou. 

• Maximální výše poplatku

Důležitým bodem novely je, že úhrada účelně vynaložených nákladů není neomezená. Maximální výše úhrady byla po pozměňovacích návrzích snížena na 0,25 % za každý započatý rok do konce fixace, s celkovým maximem 1 % z objemu mimořádné splátky.

Jak to bude vypadat v praxi?

Pro lepší pochopení nových pravidel můžeme použít jednoduchý scénář:

• Aktuální úroková sazba hypotéky je vyšší než mnou sjednaná: platím pouze administrativní náklady. Rozdíl mezi smluvním a referenčním úrokem bude záporný a nebude uplatněn.

• Aktuální úroková sazba hypotéky je nižší než mnou sjednaná: platím administrativní náklady a uplatní se také úrokový rozdíl. Maximální výše úhrady bude 0,25 % za každý započatý rok do konce fixace, s maximem 1 % z objemu mimořádné splátky.

Předčasné splacení hypotéky zdarma

I nadále bude možné doplatit ve specifických případech hypoteční úvěr zcela zdarma. Okruh možností pro bezplatnou úhradu se novelou zákona ještě rozšíří. Zdarma půjde hypotéku doplatit v těchto případech:

• • Při výročí fixace – je možné splacení v plné či částečné výši. Bez dalších nákladů je možné umořit dluh ještě do 3 měsíců poté, co poskytovatel hypotéky sdělil klientovi novou výši úrokové sazby.
  • Doplacení úvěru z důvodu smrti, dlouhodobé nemoci či invalidity, platí-li, že tato skutečnost vede k výraznému snížení schopnosti úvěr splácet.

• V případě, že k doplacení dojde v rámci plnění z pojištění určeného k zajištění splacení hypotečního úvěru.

• • Hypotéku s variabilní sazbou lze kdykoli doplatit bez poplatku.

• V průběhu jednoho měsíce před výročím podpisu úvěrové smlouvy (1x ročně) je možnost uhradit až 25 % celkové výše úvěru zdarma.

• V případě vypořádání společného jmění manželů při rozvodu.
• Při prodeji nemovitosti po dvou letech od její koupě.

Koho se bude novela týkat a kdy začne platit?

Nová pravidla pro předčasné splacení hypoték vstoupí v platnost od 1. září 2024. To poskytuje dostatek času nejen klientům, ale i bankám na to, aby se připravily a přizpůsobily se novým pravidlům.

Změny se budou týkat jak zcela nových smluv, tak i stávajících. Pro stávající smlouvy však začnou platit až od začátku nové fixace. Dříve sjednané fixace nebudou těmito změnami ovlivněny, přestože ministerstvo v původním návrhu prosazovalo opačný postup.

Nemovitost na hypotéku: Odečtěte si úroky z daní

Pokud jste svou nemovitost financovali hypotékou či úvěrem ze stavebního spoření, s největší pravděpodobností vám v nejbližších dnech do vaší schránky přijde papírové nebo elektronické potvrzení o zaplacených úrocích z úvěrů na bydlení. Pojďme se společně podívat, v jakých případech lze zaplacené úroky odečíst z daní a na co je nutné pamatovat? 

Daňová výhoda v podobě odpočtu úroků

Hypoteční úvěr, stejně jako úvěr ze stavebního spoření, vám může znatelně ulevit od daňové povinnosti. Zákon vám totiž umožňuje odečíst si zaplacené úroky od základu daně.

Maximální výše odpočtu je 300 000 Kč v případě hypoték sjednaných do roku 2020 včetně. Pokud jste si hypotéku sjednali (respektive koupili nemovitost, kterou financujete hypotékou, či ji začali stavět) od 1. 1. 2021, můžete si od základu daně odečíst maximálně 150 000 Kč za rok.

Podmínky pro odpočet úroků z úvěru

• Ve smlouvě o hypotéce či úvěru jste uveden jako žadatel či spolužadatel a zároveň vlastníte či spoluvlastníte nemovitost, kterou chcete hypotékou financovat.
• Zakoupenou nemovitostí řešíte tzv. bytovou potřebu sebe nebo svých blízkých. Pozor, definici bytové potřeby může splňovat také stavba pro rodinnou rekreaci, kterou poplatník využívá k trvalému bydlení. U nemovitosti sloužící k pronájmu či podnikání je možné si úroky uplatnit jako daňově uznatelný výdaj, nikoliv však jako daňový odpočet.
• Úroky z hypotéky si můžete odečíst pouze v případě, že jste na dani z příjmu odvedli více, než kolik činí sleva na poplatníka (pro rok 2023 jde o částku 30 840 Kč). Případně se můžete dostat na nulovou daňovou povinnost. Pokud tedy dostáváte nižší mzdu nebo jako OSVČ tvoříte malý zisk, nezískáte žádnou daňovou úsporu.

Kolik ušetřím na daních?

Zaplacené úroky z úvěru na bydlení vám nesníží daň v celém jejím rozsahu, jako je tomu například u slevy na dani, ale pouze daňový základ. To znamená, že ušetříte 15 % ze zaplacených úroků. Pokud jste tedy na daních v loňském roce zaplatili 80 000 Kč, stát vám vrátí až 12 000 Kč, tedy zmíněných 15 % z 80 000 Kč.

Co doložit pro uplatnění odpočtu daní

Pro odečet úroků z hypotéky je nutné dodat následující dokumenty:

• potvrzení o výši zaplacených úroků,
• kopii smlouvy o hypotéce či úvěru ze stavebního spoření (v případě prvního uplatnění odpočtu),
• výpis z katastru nemovitostí (v případě prvního uplatnění odpočtu).

Do kdy odevzdat daňové přiznání?

Základní termín pro odevzdání daňového přiznání za rok 2023 je 2. duben 2024. V případě elektronického podání to musíte stihnout do 2. 5. 2024. Daňoví poplatníci využívající služeb daňového poradce mají termín pro odevzdání daňového přiznání do 1. července 2024.

Jak financovat nákladné zateplení? Využijte dotaci a výhodný úvěr k tomu

Ministerstvo životního prostředí nabízí lidem peníze na opravu staršího domu, případně na stavbu nového na jeho místě. Řeč je o dotačním programu Oprav dům po babičce a revoluci přináší ve způsobu vyplácení financí – na úsporná opatření lze získat peníze zálohově předem. Tím ale štědrý program nekončí. Úspěšní žadatelé budou moci od příštího roku získat také výhodný úvěr od stavebních spořitelen, který počítá s úrokovou sazbou kolem 4 %.

Získejte až milion korun na komplexní zateplení domu

Zájemci mohou od 26. září 2023 požádat o novou dotaci v rámci dotačního programu Nová zelená úsporám. Podprogram nese název „Oprav dům po babičce“ a je určen vlastníkům rodinných domů či rekreačních objektů využívaných k trvalému bydlení, kteří jsou ekonomicky aktivní, tj. zaměstnancům, zaměstnavatelům, osobám samostatně výdělečně činným, pracujícím důchodcům, pracujícím studentům a učňům, rodičům na mateřské dovolené.

Podmínkou čerpání zálohové dotace z programu Oprav dům po babičce je realizace optimálního zateplení, kterým bude dosaženo požadovaných energetických úspor. Dotace pokryje 50 % způsobilých výdajů. Na komplexní zateplení je možné získat až 1 milion korun. 

Dotace na podporu dalších úsporných opatření

Další nemalé částky lze čerpat v rámci dotačního programu NZÚ, a to v jedné žádosti, také na ostatní úsporná opatření. Může se jednat o instalace fotovoltaiky, výměnu zdroje tepla, ohřev vody, dešťovku, dobíjecí bod pro automobil a další.

Bonus pro mladé rodiny a obyvatele z vybraných obcí

Podpora cílí na mladé rodiny, proto žadatelé obdrží rodinný bonus ve výši 50 tisíc korun na každé nezaopatřené dítě. Domácnosti z Karlovarského, Moravskoslezského a Ústeckého kraje a z obcí podporovaných státem dostanou bonus 10 % z celkové výše dotace. Žadatelé, kteří kromě dotace na zateplení požádají ve stejné žádosti o další úsporná opatření, dostanou kombinační bonus ve výši 10 tisíc korun za každou kombinaci.

Z čeho financovat úsporná opatření?

Velmi častou překážkou oprav a investic do zateplení starších domů bývá nedostatek vlastních zdrojů pro pokrytí rozdílu mezi dotací a celkovými náklady. Dotace poskytnutá zálohově sníží potřebu na výši úvěru, čímž se úvěr stane dostupnějším pro více domácností. Zbývá tedy vyřešit otázku, z čeho financovat zbylé náklady?

Stejnou otázkou se letos zabývala také Modrá Pyramida ve svém průzkumu, který provedla společně s agenturou Ipsos. Podle výsledných dat se tři pětiny Čechů chystají investice na úsporu energií financovat vlastními prostředky a každý šestý si chce vzít nějakou formu úvěru. Pojďme se tedy spolu podívat, jaké jsou na trhu dostupné možnosti úvěrového financování pro potřeby zateplení a dalších investic do úsporných opatření.

Zvýhodněný úvěr od státu s garantovanou sazbou

Mimo dotaci budou mít úspěšní žadatelé také možnost od začátku příštího roku využít zvýhodněných podmínek pro úvěr od stavebních spořitelen. Ty by na rekonstrukce starších rodinných domů v rámci tohoto programu měly dle ministra Petra Hladíka nabízet úrokovou sazbu mezi třemi až čtyřmi procenty. Záležet však bude na aktuální ekonomické situaci a vývoji úrokových sazeb. Spořitelny majitelům nemovitostí také nabídnou fixaci úrokové sazby po celou dobu splatnosti. Stát chce tímto krokem podpořit rodiny, které by si jinak nemohly nákladnou přeměnu domu dovolit, a zároveň se nemohou zúčastnit projektu NZÚ Light.

Klasická hypotéka 

Dalším možným způsobem financování je klasický hypoteční úvěr. Ten lze čerpat nejen na koupi nemovitosti, ale také na její rekonstrukci. K získání hypotéky je nutné splnit zejména základní požadavky pro získání úvěru. Zájemce o hypoteční úvěr musí prokázat dostatečnou bonitu, mít požadovaný příjem a samozřejmě dobrou úvěrovou historii.

Zelená hypotéka na úsporné opatření

Poskytovatelé půjček a hypoték nabízejí zájemcům o investice do úsporných opatření speciální úvěry. Řeč je o tzv. zelených hypotékách a oproti klasickým úvěrům na bydlení mají tyto půjčky zpravidla o něco nižší úrokovou sazbu. Finance z této hypotéky či úvěru je nutné využít účelově na nákup, stavbu nebo rekonstrukci úsporného nebo ekologického bydlení.

POZOR, u těchto hypoték si banky určují další specifické požadavky, které je nutné splnit pro získání nabízených výhod. Získání hypotéky může být proto o něco komplikovanější než v případě klasické hypotéky.

Jak nejlépe financovat zateplení a další úpravy?

Možností, jak financovat zateplení domu, ale i další úsporná opatření a úpravy určené ke snížení množství spotřebované energie, je skutečně mnoho. Abyste čerpali veškeré možné dotace a k tomu získali také nejvýhodnější financování, je nutné znát aktuální možnosti, které stát i trh nabízí. Neváhejte a obraťte se na mě s žádostí o bezplatnou konzultační schůzku, na které vám nastíním vaše možnosti.

Díky dotačním programům a zvýhodněným nabídkám lze zajistit výhodné financování, které vám investované prostředky vrátí v co nejkratším čase. Využijte toho!

Chci konzultaci

Předčasné splacení hypotéky: Jak má vypadat nový poplatek?

Poplatek za předčasné splacení hypotéky by se měl od příštího roku změnit. Počítá s tím vládní návrh novely zákona o spotřebitelském úvěru. Dosud platilo, že za předčasné splacení úvěru hradil splácející pouze administrativní poplatek, který ve většině případů nepřekročil částku tisíc korun. Jak by měl vypadat podle předloženého návrhu nový poplatek za doplacení hypotéky před koncem řádné fixační doby?

Kolik stojí předčasné splacení hypotéky dnes?

Aktuálně zákon umožňuje bankám účtovat si za předčasné ukončení úvěru na bydlení náhradu účelně vynaložených nákladů. Jejich výše se liší podle toho, v jaké bance hypotéku splácíte. Konkrétní informace naleznete vždy ve smluvní dokumentaci, ovšem ve většině bank platí, že vás poplatek za předčasné splacení hypotéky nebude stát více než 2 tisíce korun. 

Zákon myslí také na případy, kdy lze hypotéku splatit zcela zdarma:

• Při výročí fixace – je možné splacení v plné či částečné výši. Bez dalších nákladů je možné umořit dluh ještě do 3 měsíců poté, co poskytovatel hypotéky sdělil klientovi novou výši úrokové sazby.
• Doplacení úvěru z důvodu smrti, dlouhodobé nemoci či invalidity, platí-li, že tato skutečnost vede k výraznému snížení schopnosti úvěr splácet.
• V případě, že k doplacení dojde v rámci plnění z pojištění určeného k zajištění splacení hypotečního úvěru.
• Hypotéku s variabilní sazbou lze kdykoli doplatit bez poplatku.
• V průběhu jednoho měsíce před výročím podpisu úvěrové smlouvy (1x ročně) je možnost uhradit až 25 % celkové výše úvěru zdarma.

Možnosti, kdy půjde doplatit zdarma, se rozrostou

Navrhovaná novela myslí i na těžké životní situace, ve kterých by měl mít klient šanci na předčasné splacení hypotéky bez jakékoliv sankce. Novela navrhuje zdarma předčasné splacení hypotéky v případě vypořádání společného jmění manželů při rozvodu nebo prodeji nemovitosti po dvou letech od její koupě.

Ve druhém jmenovaném případě by šlo o výraznou změnu. Dosud totiž platí, že při splacení hypotéky mimo období fixace z důvodu prodeje nemovitosti (po 2 letech od nabytí) vám banka může účtovat poplatek maximálně 1 % z předčasně splacené částky, maximálně však 50 tisíc korun.

Refinancování hypotéky před koncem fixace asi podraží

Z novely zákona o spotřebitelském úvěru plyne, že klienti, kteří hypotéku splatí v době fixace dříve, bude čekat poplatek až dvě procenta z předčasně splacené části jistiny. Pojďme se podívat, co konkrétně se změní.

Při předčasném splacení má banka právo na účelně vynaložené náklady – to platí i dnes.

Nově ale zákon výslovně stanoví, co účelně vynaložené náklady zahrnují:

• administrativní náklady (max. 1 000 Kč),
• tzv. úrokový rozdíl.

Úrokový rozdíl znamená rozdíl mezi tzv. smluvním a tzv. referenčním úrokem. Smluvní úrok představuje úroky, které by klient uhradil do konce fixace, zatímco referenční úrok znamená úroky, které by klient uhradil do konce fixace, pokud by jeho úvěr byl úročen referenční sazbou. Referenční sazbu zveřejňuje ČNB.

Úhrada účelně vynaložených nákladů ale nebude neomezená. Maximální výše je stanovena na 2 % z objemu. I tak může s navrhovanou změnou přijít předčasné splacení hypotéky před koncem fixace i na několik desítek tisíc korun. Přesná částka se bude samozřejmě odvíjet od zůstatkové hodnoty úvěru. Například u zůstatkové hodnoty hypotečního úvěru tři miliony korun by za předčasné splacení klient bance nově zaplatil 60 tisíc korun. Změna se má přitom týkat i smluv, které už jsou uzavřené.

Pokud novela projde Parlamentem ČR, bude platná od 1. ledna 2024

Chci konzultaci

Bankovní, nebo nebankovní hypotéka? 5 nejdůležitějších rozdílů

Chystáte se pořídit si vlastní bydlení na hypotéku? Většina lidí v takovém případě zamíří do banky nebo k hypotečnímu specialistovi. Narazit můžete ale také na hypotéku od nebankovní společnosti. Pojďme se společně podívat, jaké jsou rozdíly mezi bankovní a nebankovní hypotékou a podle čeho se při volbě hypotéky rozhodovat.

1. Účelová vs. neúčelová půjčka se zástavou nemovitosti

Nebankovní hypotéka je druh nebankovní půjčky se zástavou nemovitosti. Jejím poskytovatelem je nebankovní společnost a od klasické bankovní půjčky se v mnoha ohledech liší. Tím prvním zásadním rozdílem je účelovost. Zatímco klasická půjčka od banky je určená pouze na financování bydlení, nebankovní hypotéku můžete využít prakticky na cokoli. Je tedy určena nejen fyzickým osobám, ale také např. podnikatelům na financování jejich podnikatelských aktivit.

Svým principem fungování se nebankovní hypotéka velmi podobá americké hypotéce, kterou můžete využít také na cokoli, protože se nejedná o účelový úvěr. Jenže zatímco americkou hypotéku vám s výhodnějším úročením nabídne většina bankovních domů, za nebankovní hypotéku si připlatíte díky vyšším úrokovým sazbám.

2. Lákavé podmínky za příliš vysokou cenu

Nebankovní hypotéka láká zájemce o úvěr na bydlení na mírnější podmínky pro získání půjčky. Měli jste v minulosti potíže se splácením svým závazků? Bojíte se, že vám vaše banka klasickou hypotéku zamítne? Nevadí. Pojďte k nám a my vám pomůžeme. Máte nízký příjem? Splácíte až příliš půjček a na splátku hypotéky vám zbývá málo? Máme řešení! Podobnými lákavými nabídkami se předhánějí někteří poskytovatelé nebankovních půjček, ovšem jejich cílem je podepsaná smlouva, nikoli vaše štěstí. Na to velký pozor!

A jakmile se jednou upíšete, pak platíte. U nebankovní hypotéky počítejte nejen s vyšším úročením a vysokými poplatky za sjednání či vedení úvěru, ale také s mnohem vyššími poplatky za pozdní splátku apod. Zaskočeni možná budete také v případě, že se dostanete do platební neschopnosti. Zatímco v bance se lze často domluvit na úpravě splátkového kalendáře nebo na odkladu splácení, nebankovní společnosti jsou v případě nesplácení mnohem radikálnější a úvěr zpravidla brzy prodávají inkasním agenturám či jiným společnostem, které se zaměřují na vymáhání pohledávek.

3. Na rychlé vyřízení zapomeňte

Spěcháte na vyřízení hypotéky? Pak jste také cílovou skupinou poskytovatelů nebankovních hypoték. Slibují nejen rychlé a snadné vyřízení, ale v mnoha případech jim dle jejich slov stačí na vyřízení hypotečního úvěru pouhých pár dní. Tak se na to pojďme podívat blíže.

Ať už se jedná o bankovní, nebo nebankovní hypotéku, vždy je nutné, aby nemovitost ohodnotil znalec, musí se sepsat a podepsat zástavní a úvěrová smlouva a nakonec zbývá zápis zástavy na katastr nemovitosti. Jakmile je podán návrh na vklad na převod vlastnického práva v katastru nemovitostí, začíná běžet ochranná lhůta 20 kalendářních dnů. Neobdrží-li katastrální úřad po uplynutí ochranné lhůty žádné námitky od účastníků řízení, začne daný požadavek zpracovávat. Na řešení požadavku a jeho zpracování má úřad ze zákona dalších 30 kalendářních dní nad rámec ochranné lhůty.

Dost možná bude proces vyřízení rychlejší díky menší administrativě. Setkat se můžete i s tím, že po vás poskytovatel nebude chtít oficiální potvrzení o příjmu od zaměstnavatele a vystačí si s bankovním výpisem. Vždy ale počítejte s tím, že i když vám bude nebankovní společnosti slibovat hypotéku za pár dnů, realita bude trochu jiná.

4. Nižší LTV

V případě nebankovních hypoték bývá nižší hodnota LTV. U bankovních hypoték je aktuálně nejvyšší hodnota LTV 90 %. To znamená, že klient musí do nákupu nemovitosti vložit alespoň 10 % vlastních prostředků. LTV u bankovních amerických hypoték je obvykle nejvýše 70 % hodnoty nemovitosti. Nebankovní hypotéku dostanete maximálně ve výši 50 až 70 % z odhadované ceny zastavené nemovitosti.

5. Komplikace při refinancování hypotéky

Problematické může být také refinancování nebankovní hypotéky. Stejně jako v případě bankovní hypotéky, je i té nebankovní poskytnutí půjčky podmíněno zástavou nemovitosti. To znamená, že v případě, kdy je zástavní právo sjednáno, není již možné bez souhlasu zástavního věřitele (nebankovní společnosti) manipulovat s nemovitostí na katastru. Ke komplikacím může dojít v momentě, kdy chcete nebankovní hypotéku refinancovat standardní bankovní hypotékou. V praxi někdy vznikají potíže např. s vyčíslením aktuální dlužné částky s potřebnými nároky. Některé banky vám mohou dokonce zcela odmítnout refinancování hypotéky kvůli riziku problémů s výmazem zástavního práva.

6. Nižší daně s nebankovní hypotékou? Ani omylem

Pokud splácíte hypotéku, můžete si každý rok v daňovém přiznání ponížit daňový základ o zaplacené úroky z hypotéky. I v tomto případě si musíte dát pozor, protože možnost odpočtu úroků od základu daně se vztahuje pouze k úvěrům ze stavebního spoření nebo hypotečním úvěrům poskytnutým bankou. Na hypotéky od nebankovních institucí se tato možnost nevztahuje.

Máte nějaké další dotazy?

Neváhejte mě kontaktovat.

Chci konzultaci

Fixace hypotéky: Co dál, když se blíží její konec?

Každého, kdo si bere hypoteční úvěr, čeká před podpisem smlouvy klíčové rozhodnutí – jak dlouhé fixační období zvolit? Aby byla pro vás výsledná volba co nejvýhodnější, je důležité zvážit hned několik faktorů. V tomto článku se podrobně podíváme na to, co je to fixační období a co vše zohlednit při rozhodování o jeho délce a jaké jsou možnosti, když se blíží konec fixace. 

Co je to fixace a na jak dlouho lze „fixovat“ hypotéku?

Fixace hypotéky je období, po které banka garantuje stejnou úrokovou sazbu. Splácející má jistotu, že výše jeho měsíční splátky za hypotéku bude po celou tuto dobu neměnná. Délka fixační doby by se proto měla odvíjet od potřeb a plánů klienta. Délku fixačního období úrokové sazby lze zvolit zpravidla na 1, 3, 5 či 10 let. Výjimkou však není ani fixace na 2, 7, 15 či 20 let. 

Dlouhé fixační období

Velmi oblíbenou délkou fixace v České republice je fixační období na 5 let. Existují ale také klienti, kteří mají svou sazbu fixovanou na ještě delší čas. Pokud máte rádi jistotu, a víte, že nebudete v příštích několika letech cokoli ohledně vašeho splácení měnit, je vhodné zvolit delší fixaci. Nutno ale dodat, že k volbě dlouhého fixačního období se vyplatí přiklonit zejména tehdy, když jsou úrokové sazby nízké nebo se očekává v příštích letech jejich růst. 

Krátké fixační období

Jednoletá až tříletá fixace je vhodná zvolit ve chvíli, kdy se v ekonomice očekává v následujících letech pokles úrokových sazeb. V takové situace se nacházíme v České republice nyní také my. Dále je tato varianta vhodná také pro žadatele, kteří počítají s tím, že v brzké budoucnosti celý úvěr nebo jeho podstatnou část umoří. Případně pro ty, kteří chtějí nemovitost prodat. 

POZOR! Krátké fixační období rozhodně není vhodné pro ty žadatele, kteří mají rádi jistotu. Nikdy nelze zcela stoprocentně předvídat, jaká bude situace v ekonomice a sazby se mohou klidně namísto snižování i zvýšit.

Hypotéka s plovoucí sazbou

Fixní úroková sazba není ta jediná, kterou si můžete zvolit. Pokud patříte mezi aktivnější a finančně vzdělané klienty, můžete využít možnost tzv. plovoucí sazby, označované také jako variabilní úroková sazba. Variabilní sazba je pohyblivá a odvíjí se od sazby PRIBOR. Tu vyhlašuje ČNB a mění se podle aktuální situace na finančním trhu.

Nejvhodnější je volit variabilní úrokovou sazbu v období, kdy úroky klesají. Pokud však patříte mezi ty žadatele, kteří nemají velkou finanční rezervu, případně potřebujete mít jistotu v jednotné výši splátek, variabilní úroková sazba pro vás nemusí být ideální volbou. Její výše se totiž může změnit i několikrát do roka.

TIP pro vás
Nevíte, jak dlouhé fixační období zvolit? Vyzkoušejte si v hypoteční kalkulačce nastavit všechna období fixace a sledujte, jak se mění úroková sazba. Kromě toho si můžete nastavit také cenu nemovitosti, výši hypotéky a délku splácení. Na základě těchto údajů pak uvidíte orientační výši měsíční splátky.

Blíží se konec fixačního období. Jak postupovat?

Konec fixačního období je dobou, kdy se vám mohou velmi zásadně změnit podmínky hypotéky. Řeč je zejména o výši sazby a měsíční splátky nebo celkové doby splatnosti (při refinancování). I z toho důvodu je dobré hlídat si datum konce fixace. Ať už se rozhodnete ve stávající bance setrvat a o nových podmínkách pouze vyjednávat, nebo hypotéku refinancovat, vždy je důležité začít s dostatečným časovým předstihem. Klidně si začněte tipovat aktuální podmínky na hypotečním trhu již půl roku předem.

• Refixace úrokové sazby. Tři měsíce před koncem vás banka upozorní, že toto období brzy končí. Spolu s tím obdržíte nabídku na novou úrokovou sazbu pro další fixační období. Pokud takovou nabídku akceptujete, pokračujete i nadále ve splácení stejně jako doposud. V takovém případě hovoříme o refixaci úrokové sazby.

1. Vyjednávání o nových podmínkách. Pokud s nabídkou banky nesouhlasíte, můžete se pokusit vyjednávat o lepších podmínkách. Je v nejvyšším zájmu banky, abyste u ní zůstali i na další fixační období. Takže se klidně může stát, že na vaše požadavky přistoupí a vy budete moci pokračovat ve splácení bez převodu hypotéky k jiné bance.
2. Refinancování hypotéky. Pokud se s bankou na podmínkách nedohodnete, může být refinancování hypotéky jediným řešením. V takovém případě je potřeba banku informovat o záměru hypoteční úvěr předčasně splatit a získat od ní informaci o aktuální dlužné částce a dokument o očekávané nesplacené části úvěru s veškerými dalšími poplatky. Tyto informace poslouží „nové“ bance jako podklad pro schválení nové hypotéky.

Věděli jste?

Vždy se vyplatí, sledovat vývoj úrokových sazeb a konzultovat jednotlivé nabídky s hypotečním specialistou, který vám objasní veškeré detaily. Refinancování hypotéky nemusí být vždy výhodné a nutné! Pokud to jde, využijte refixace – tedy vyjednání “nové” úrokové sazby s vaší stávající bankou.

Chcete vědět, jaká varianta je nejvhodnější právě pro vás? 

Neváhejte mě kontaktovat. 

Chci konzultaci

LTV a DTI: Jaká jsou pravidla pro hypotéky?

Získat hypotéku je stále těžší. Rostoucí úrokové sazby a ceny nemovitostí kazí plány o vlastním bydlení mnoha žadatelům o úvěr na bydlení. Zásadní roli v konečném schvalování hypotečního úvěru hrají také požadavky ČNB na limity úvěrových ukazatelů LTV a DTI. Pojďme se společně podívat, jakou mají funkci, co jednotlivé parametry představují a jak limitují získání nové hypotéky. 

Proč ČNB stanovuje limity pro posuzování hypoték?

Pokud si chcete pořídit nemovitosti do osobního vlastnictví a získat hypotéku, je jednou ze základních podmínek splnění limitů úvěrových ukazatelů pro poskytování hypotečních úvěrů. Tyto úvěrové limity určuje ČNB a má k tomu hned několik důvodů. Rozebereme si ty základní:

• Centrální banku zajímá mimo jiné stabilita finančního systému, jeho bezpečné fungování a ochrana spotřebitele. Protože hypoteční trh představuje nedílnou součást finančního systému, je jeho správná regulace nezbytná pro minimalizaci rizik a ochranu finanční stability. Stanovení parametrů hypotéky umožňuje ČNB kontrolovat a omezovat případné přehřívání hypotečního trhu.
• Dalším důvodem pro zavedení hypotečních limitů a parametrů je ochrana samotných spotřebitelů. I když jsou pro mnohé žadatele o hypotéku hypoteční parametry spíše překážkou, ČNB je stanovuje s cílem zajištění zodpovědného poskytování hypoték. Snaží se tak snížit riziko nadměrného zadlužení a chrání splácející před finančními problémy spojenými s nevhodnými hypotečními úvěry.

Parametry hypoték jako jedna ze základních podmínek pro získání úvěru na bydlení

Mezi základní podmínky pro získání hypotéky patří plnoletost, pravidelný příjem ze zaměstnání či podnikání a s tím související bonita žadatele, zajištění dluhu nemovitostí a v neposlední řadě splnění úvěrových ukazatelů, které stanovuje ČNB. 

V praxi to znamená, že jsou nastaveny hranice limitů úvěrových ukazatelů LTV a DTI, kterými se musí všichni poskytovatelé hypoték řídit. Do července 2023 musely banky uplatňovat také limit výše splátek dluhu k čistému měsíčnímu příjmu (DSTI). Podle bankovní rady však není nutné tento ukazatel v době vysokých úrokových sazeb uplatňovat, a tak pravidla hypoték lehce zmírnila. 

LTV

Ukazatel LTV (Loan to Value) představuje procentní poměr hypotéky a hodnoty zastavené nemovitosti. Tento ukazatel nám říká, kolik vám banka půjčí ze sumy, kterou potřebujete na nákup nemovitosti. Ze zákona musí dosáhnout hypoteční úvěr maximálně 80 % hodnoty nemovitosti, popř. 90 %, pokud vám ještě nebylo 36 let. 

• Kalkulačka LTV: Pokud kupujete nemovitost za 5 miliónů, nebylo vám ještě 36, pak může být maximální výše úvěru 4,5 miliónů Kč. Z jiných zdrojů budete muset doložit 500 tisíc Kč.

DTI 

Limit ukazatele DTI (Debt to Income) je poměr výše celkového zadlužení žadatele o úvěr a výše jeho čistého ročního příjmu a banky jsou povinny dodržovat horní hranici příjmového ukazatele DTI na úrovni 8,5násobku ročního příjmu žadatele o úvěr. Osoby mladší 36 let mají opět výhodu. Stačí, když dodrží 9,5 ročních čistých příjmů. 

• Kalkulačka DTI: Pokud máte čistý příjem 500 tisíc ročně, a ještě vám nebylo 36 let, maximální výše vaší hypotéky může být 4,75 milionů Kč.

Zajímavosti a fakty spojené s LTV a DTI

• Mírnější hranice pro žadatele do 36 let se vztahují pouze na úvěry, které slouží k nákupu jejich vlastního bydlení.
• Dříve měly pro banky hranice úvěrových ukazatelů pouze charakter doporučení.
• Zákonnou pravomoc nastavovat úvěrové ukazatele má ČNB od dubna 2022.
• Úvěrové ukazatele banky zohledňují u nových úvěrů. V případě refinancovaných úvěrů (nebo pokračujících hypoték po konci fixace) jen v případě, že se původní úvěr navýší.
• Obdobné právně závazné limity úvěrových ukazatelů platí také v řadě jiných zemí EU, například na Slovensku či v Rakousku.
• Poskytovatelé hypoték mohou na specifické případy aplikovat v běžném kalendářním čtvrtletí výjimku nepřekračující 5 % celkového objemu hypotečních úvěrů, které poskytli v předcházejícím kalendářním čtvrtletí.

Zajímá vás, jak by vypadala vaše kalkulace hypotéky? 

Jsem vám k dispozici pro bezplatnou konzultaci.

Chci konzultaci

Jak se efektivně zajistit na stáří? Pozor dejte na volbu důchodového spoření

Existuje hned několik způsobů, jak si nastřádat na důchod. Využít můžete produkty, které byly za tímto účelem zřízené a nesou označení důchodové spoření, nebo lze spořit třeba formou stavebního spoření či vkladů do státních dluhopisů. Na své stáří bychom tak jako tak měli myslet a připravovat si na toto životní období finanční rezervu. V následujícím článku se podrobně podíváme na rozdíl mezi penzijním připojištěním a doplňkovým penzijním spořením. Probereme také, komu se vyplatí přejít z transformovaných fondů do fondů účastnických a proč.

Penzijní připojištění vs. doplňkové penzijní spoření

Ať už je řeč o penzijním připojištění nebo o doplňkovém penzijním spoření, v obou případech hovoříme o spořících produktech, které spadají do kategorie označované jako důchodové spoření. Najdeme mezi nimi také mnoho společného. Státní příspěvek, možnost příspěvku zaměstnavatele, daňové úlevy a možnost jednorázového výběru v 60 letech platí pro obě varianty spoření.

Penzijní připojištění (neboli transformované fondy) bylo prvním z nástrojů důchodového spoření a dneska už se vám jej sjednat za žádných okolností nepodaří. Vystřídalo jej totiž doplňkové penzijní spoření. Penzijní připojištění bylo možné zřídit pouze do konce roku 2012. Od 1. ledna 2013 již lze uzavírat pouze doplňkové penzijní spoření. Transformované fondy umožňují čerpat tzv. výsluhovou penzi (možnost výběru poloviny naspořených prostředků) po 15 letech spoření. Doplňkové penzijní spoření tuto možnost nemá. Hlavní a zásadní rozdíl v obou variantách ale spočívá ve strategii, se kterou se účastníkům úspory zhodnocují.

Inflace. Skrytý nepřítel důchodového spoření

Každý spořící produkt, a nemusí se jednat zrovna o důchodové spoření, by měl vaše finanční prostředky zhodnocovat. Jak moc se mu to daří, či nedaří nám prozradí jeho výnos. Nahlížet na zhodnocování peněz pouze tímto způsobem se ale nemusí vyplatit. Málo kdo si totiž uvědomuje, že důležitou roli hraje kromě samotného výnosu ještě inflace. Ta vám z vašich uspořených peněz postupně ubírá na hodnotě, a s tím je při volbě správného důchodového spoření nutné počítat.

Pokud si stále ještě spoříte v rámci transformovaných penzijních fondů, měli byste počítat s tím, že inflaci tyto spořící produkty nepřekonají, a pokud se podíváme na podstatu jejich fungování, tak vlastně ani nemohou. Jejich strategie jim to ze zákona nedovoluje – penzijní společnost nesmí účastníkům na konci roku nikdy připsat záporné zhodnocení. Výnos musí být v každém hospodářském roce kladný nebo nulový, i kdyby to měla penzijní společnost dotovat ze svého. A to je důvod, proč se penzijní společnosti při správě transformovaných fondů drží tak moc při zdi a investují co nejkonzervativněji.

Výnos transformovaných penzijních fondů přináší reálnou ztrátu

Aktuální výsledky fondů penzijního připojištění budou známé až na jaře, my si ale můžeme jejich výkon ukázat na výsledcích za předcházející období. Průměrný roční výnos 1 % by byl mizerný i v případě, kdyby se inflace pohybovala v mezích inflačního cíle ČNB (2 %), průměrná míra inflace však byla v roce 2021 3,8 %, a v roce 2022 dokonce neuvěřitelných 15,1 %. Tak nízké zhodnocení bere argumenty i těm, kteří by chtěli oponovat tvrzením, že je zde přeci státní podpora.

Zhodnocení transformovaných fondů za rok 2021

Zdroj: finparada.cz

Podtrženo, sečteno – reálný výnos transformovaných penzijních fondů je záporný a lidé, kteří si v těchto penzijních fondech spoří dlouhodobě, prodělávají bezmála desítky procent. Na důchod si v těchto fondech přitom spoří stále asi 2,8 milionů lidí. Ti, kteří mají deset a více let před důchodem, by měli zvážit, zda nepřišel vhodný čas zajistit se na penzi jiným způsobem.

Doplňkové penzijní spoření

Účastnické fondy neboli doplňkové penzijní spoření nabízí na rozdíl od výše zmiňovaných fondů výběr z více strategií. Díky tomu si může každý zvolit, která strategie mu vyhovuje a co od důchodového spoření očekává. Na výběr je konzervativní, vyvážená i dynamická strategie. Tím, že střadatel může investovat dynamičtěji (za cenu vyššího rizika), může potenciálně dosáhnout vyššího zhodnocení.

Výsledky doplňkového penzijního spoření si ukážeme opět na číslech z předcházejících let. Z dat Asociace penzijních společností vyplývá, že transformované fondy penzijního připojištění vytvořily do konce roku 2021 celkový zisk ve výši 2,132 miliardy, zatímco účastnické fondy v doplňkovém penzijním spoření vydělaly 2,430 miliardy, a to i přesto, že v těch transformovaných stále leží více než 82 % úspor klientů a jen necelých 18 % se nachází v novějších účastnických fondech.

Doplňkové penzijní spoření sice nenabízí jistotu nezáporného zhodnocení a v některých letech se díky zvolené strategii klidně můžete dostat i do mínusu, ovšem na rozdíl od první formy důchodového spoření mají dlouhodobou perspektivu překonávat inflaci.

Kdo by měl uvažovat o přechodu do doplňkového penzijního spoření?

Z důvodu vyšší volatility by měli přechod do doplňkového penzijního spoření zvážit především účastnici, kteří mají krátce před odchodem do důchodu. Pro ty by nemuselo být rozhodnutí o změně výhodné.

Naopak u účastníků, kteří mají do důchodu deset a více let, nedává setrvání v transformovaných fondech téměř žádný smysl. Takto dlouhá doba je totiž pro vyrovnání případných poklesů dynamičtějších strategií obvykle dostatečná, díky čemuž mohou účastníci dosáhnout vyššího zhodnocení. Ukážeme si to na výsledcích loňských výsledcích, tedy z roku 2022.

V uplynulém roce bylo zhodnocení penzijních fondů negativně ovlivněno celkově špatnou hospodářskou situací. Dynamické fondy doplňkového penzijního spoření uzavíraly rok průměrně s výsledkem –10,94 %, vyvážené pak –6,24 %. Jak jsme si už ale vysvětlili, u penzijního spoření je důležitá dlouhodobost. Za deset let své existence jsou v novém systému penzijního spoření nejziskovější dynamické fondy s průměrným ročním výnosem 4 %. Zvládají tak v průměru každoročně porážet inflaci i poté, co v minulém turbulentním roce dosahovala poprvé od devadesátých let dvouciferné hodnoty.

Chcete si být jistí, že se na stáří zajišťujete efektivně? Ráda s vámi projdu detailněji vaše smlouvy a vymyslíme společně případné změny. 

Chci konzultaci

Hypotéka nebo nájem: Co je pro vás výhodnější?

Vlastní bydlení se stává pro mnohé nesplnitelným snem. Na nepřetržitý růst cen bytů a domů jsme si za poslední roky již nějak zvykli. V loňském roce se k tomu ale přidaly ještě vysoké úrokové sazby, díky kterým je pro mnohé pořízení vlastního bydlení ještě více nedosažitelné. To žene mladé rodiny do nájemního bydlení, které ale reaguje stejným mechanismem a enormně zdražuje. Co je tedy výhodnější? Bydlení v nájmu, nebo ve vlastním na hypotéku?

Tempo růstu cen nemovitostí začíná zpomalovat

Ceny nemovitostí v České republice rostly v posledních letech nebývalým tempem. Meziroční růst cen bytů a domů v Česku pokračoval i v loňském třetím čtvrtletí, ovšem tempo zdražování pokleslo. Ceny bytů za červenec až září loňského roku zdražily meziročně o 17,6 %, v předcházejícím čtvrtletí to bylo o 21 %. Vyplývá to z dat HB Indexu, který vychází z odhadů tržních cen nemovitostí, které si prostřednictvím hypotečního úvěru pořídili klienti Hypoteční banky.

Zpomalování tempa růstu potvrzují také realitní makléři, podle kterých ceny především starších a energeticky náročnějších bytů ve všech krajích Česka začínají stagnovat, někde jsou dokonce znatelné i poklesy. I podle některých developerů se ceny již postavených bytů a domů za poslední měsíce prakticky nezměnily.

Jaký bude další vývoj cen nemovitostí?

Příčina zpomalování tempa růstu cen nemovitostí je jasná – realitní trh se nachází pod tlakem. Hlavním důvodem je růst cen úrokových sazeb, rostoucí inflace a s ní související drahé služby a ceny energií. Drahé hypotéky způsobily obrovský pokles poptávky po nemovitostech, místy až o desítky procent.

Odhadovat, jaký bude další vývoj, je obtížné. Situace na trhu nahrává možnému poklesu cen nemovitostí. Lze ale očekávat, že pokud k němu dojde, nebude propad tak strmý. V příštích letech si budeme muset spíše zvykat na změnu chování Čechů, kteří budou nuceni dávat přednost před vlastnickým bydlením právě bydlení v nájmu. Je to ale dobře? Co přináší více výhod? Bydlení v nájmu, nebo vlastní bydlení na hypotéku?

Hypotéka, nebo nájem?

Otázce, zda se na několik desítek let uvázat k placení hypotéky, nebo raději zvolit bydlení v nájmu, čelí mnoho lidí. Rozhodnutí závisí na vícero faktorech, mezi které patří osobní preference, finanční možnosti či plány do budoucna. Zaplacení nájmu se na první pohled jeví jako jednodušší volba, jelikož nevyžaduje žádný dlouhodobý závazek ani žádný počáteční vklad.

Pokud se ale na problematiku „nájem, nebo hypotéka“ podíváme důkladněji, zjistíme, že je to mnohem komplikovanější a abychom ji rozklíčovali, musíme se zamyslet se nad otázkou, co je pro nás vlastně skutečným nákladem a co už je investicí do vlastního majetku?

V případě, že platíte nájem, představuje jeho výše ve 100% náklad, který musíte každý měsíc za možnost bydlení zaplatit. Pokud splácíte hypotéku, je nákladem pouze část měsíční splátky, ne celá výše. Splátka hypotéky se skládá z úroku a splátky jistiny (tzv. úmor). Náklad je pro vás ale pouze ta část splátky, která padne na zaplacení úroku. Jistina už spadá do úplně jiné kategorie a můžeme na ni nahlížet jako na určitý druh spoření, kterým si vytváříme vlastní majetek.

Zatímco po doplacení hypotéky se stáváme majitelem a vlastníkem nemovitosti, nájem nám vlastnická práva nezajistí ani po 30 letech poctivého placení. Po řádném splacení hypotéky se vám jako majiteli otevírají nové možnosti, jak s nemovitostí naložit. Můžete nemovitost kdykoli prodat, darovat nebo ji přenechat svým potomkům.

Skutečně nahrávají vysoké úrokové sazby bydlení v nájmu?

Možná vás teď napadá další zásadní argument, a to sice ceny úrokových sazeb, které ženou měsíční splátky za hypotéku do neúnosných výšin. Ano, hypotéky jsou nyní extrémně drahé. Úrokové sazby se ale mění v závislosti na aktuální ekonomické situaci a mají za cíl bojovat s rostoucí cenovou hladinou. Za pár let může být všechno úplně jinak.

Kdo zvolí dnes krátkou fixaci, může se již za dva nebo tři roky těšit v případě poklesu úrokových sazeb na mnohem nižší splátky. Cena nájemného sice může mírně poklesnout, ovšem platbu za nájem vám nikdo o několik set či dokonce tisíc korun v závislosti na vývoji úrokových sazeb nesníží.

Rostoucí poptávka po nájemním bydlení zvyšuje jeho cenu

Zvýšený zájem o bydlení v nájmu, nedostatek nájemních bytů, ale také horší dostupnost vlastního bydlení ovlivňuje také ceny nájmů. Jednak je to důvod pro růst cen nájemního bydlení, zároveň také prostor pro spekulanty, kteří si na růstu cen chtějí ještě více vydělat. Např. v Ústeckém kraji se průměrné ceny nájmů zvedly meziročně o více než 8 %.

Obr. č. 1: Průměrná cena nájmu za měsíc v Ústí nad Labem

Zdroj: Realitymix.cz

Oproti tomu ceny nemovitostí v posledních měsících v Ústeckém kraji zaznamenaly znatelný pokles.

Obr. č. 2: Průměrná cena bytu v Ústí nad Labem 

Pomohu vám s výběrem vhodného financování

Chcete vědět, jak by financování nemovitosti vypadalo ve vašem případě? Zajímá vás, jak vysokou byste platili měsíční splátku? Neváhejte se na mě obrátit a nalezněme společně řešení vaší situace.

Chci konzultaci

Nemovitost na hypotéku: Odečtěte si úroky z daní

Pokud jste svou nemovitost financovali hypotékou či úvěrem ze stavebního spoření, s největší pravděpodobností vám v nejbližších dnech do vaší schránky přijde papírové nebo elektronické potvrzení o zaplacených úrocích z úvěrů na bydlení. Pojďme se společně podívat, v jakých případech lze zaplacené úroky odečíst z daní a na co je nutné pamatovat.  

Daňová výhoda v podobě odpočtu úroků

Hypoteční úvěr, stejně jako úvěr ze stavebního spoření, vám může znatelně ulevit od daňové povinnosti. Zákon vám totiž umožňuje odečíst si zaplacené úroky od základu daně.

Maximální výše odpočtu je 300 000 Kč v případě hypoték sjednaných do roku 2020 včetně. Pokud jste si hypotéku sjednali (respektive koupili nemovitost, kterou financujete hypotékou, či ji začali stavět) od 1. 1. 2021, můžete si od základu daně odečíst maximálně 150 000 Kč za rok. 

Podmínky pro odpočet úroků z úvěru

• Ve smlouvě o hypotéce či úvěru jste uveden jako žadatel či spolužadatel a zároveň vlastníte či spoluvlastníte nemovitost, kterou chcete hypotékou financovat.
• Zakoupenou nemovitostí řešíte tzv. bytovou potřebu sebe nebo svých blízkých. Pozor, definici bytové potřeby může splňovat také stavba pro rodinnou rekreaci, kterou poplatník využívá k trvalému bydlení. U nemovitosti sloužící k pronájmu či podnikání je možné si úroky uplatnit jako daňově uznatelný výdaj.
• Úroky z hypotéky si můžete odečíst pouze v případě, že jste na dani z příjmu odvedli více, než kolik činí sleva na poplatníka (pro rok 2022 jde o částku 30 840 Kč). Případně se můžete dostat na nulovou daňovou povinnost. Pokud tedy dostáváte nižší mzdu nebo jako OSVČ tvoříte malý zisk, nezískáte žádnou daňovou úsporu.

Kolik ušetřím na daních?

Zaplacené úroky z úvěru na bydlení vám nesníží daň v celém jejím rozsahu, jako je tomu například u slevy na dani, ale pouze daňový základ. To znamená, že ušetříte 15 % ze zaplacených úroků. Pokud jste tedy na daních v loňském roce zaplatili 80 000 Kč, stát vám vrátí až 12 000 Kč, tedy zmíněných 15 % z 80 000 Kč.

Co doložit pro uplatnění odpočtu daní

Pro odečet úroků z hypotéky je nutné dodat následující dokumenty:

• potvrzení o výši zaplacených úroků,
• kopii smlouvy o hypotéce či úvěru ze stavebního spoření (v případě prvního uplatnění odpočtu),
• výpis z katastru nemovitostí (v případě prvního uplatnění odpočtu).

Do kdy odevzdat daňové přiznání?

Základní termín pro odevzdání daňového přiznání za rok 2022 je 3. duben 2023. V roce 2023 totiž připadá 1. dubna na sobotu, tak se lhůta prodlužuje na pondělí 3. dubna 2023. V případě elektronického podání to musíte stihnout do 2. 5. 2023. Daňoví poplatníci využívající služeb daňového poradce mají termín pro odevzdání daňového přiznání do 3. července 2023 (1. července opět připadá na sobotu). 

Chci konzultaci

Tichá hrozba jménem podpojištění

Vlastníci nemovitostí se radují – ceny bytů a domů v Česku každoročně rostou o jednotky až desítky procent. Pokud vlastníte nemovitost, roste také hodnota vašeho majetku. Kdo by tohle nechtěl? Bohužel se díky tomu stává stále více skloňovaným tématem podpojištění. Proč je důležité aktualizovat své pojistné smlouvy a kolik peněz vám vyplatí pojišťovna u neaktualizované pojistky? 

Nepodceňujte riziko podpojištění

Vaše nemovitost se může snadno stát obětí přírodních živlů nebo nenechavých rukou zlodějů. Jako ochrana před rizikem neočekávaných událostí slouží pojištění nemovitosti a domácnosti. Pojištění nemovitosti vás chrání před téměř všemi druhy rizik a škod způsobených požárem, přírodními katastrofami nebo jinými faktory, které nemůžete ovlivnit. Pojištění domácnosti vás pak chrání nejen před škodami na vašich cennostech uvnitř nemovitosti způsobenými přírodními živly, ale také kryje riziko ztráty v důsledku krádeže nebo jiných trestných činů.

Absence či nevhodné nastavení pojištění vaší nemovitosti může mít za následek výraznou ztrátu, která může významně zhoršit vaší životní situaci. Proč? Protože škody, které může napáchat požár nebo záplava na vašem domě, mohou být mnohdy fatální. Naštěstí si velká část lidí svůj majetek chrání a této skutečnosti si je dobře vědoma.

Málokdo si už ale uvědomuje, že pokud je pojistná částka v době pojistné události nižší než pojistná hodnota pojištěného majetku, dochází ke stavu, který se nazývá podpojištění. Pokud dojde k pojistné události a vy máte svou nemovitosti podpojištěnou, musíte počítat s nižším plněním. Pojďme se podívat na to, jak to vypadá v praxi. 

Stačí rekonstrukce, ale i pouhý růst cen nemovitostí

K podpojištění může dojít velmi snadno. Stačí, abyste provedli rekonstrukci domácnosti a zapomněli zvýšit pojistnou částku u vaší smlouvy. Nebo si představte situaci, kdy si pořídíte například nějakou drahou elektroniku, díky které se výrazně zvýší hodnota vaší domácnosti. A někdy nemusíte ani nic dělat. V některých lokalitách rostou ceny nemovitostí tak výrazně, že za dva roky od pořízení nemovitosti může mít váš dům či byt i o několik set tisíc vyšší hodnotu. Pokud svou pojistnou smlouvu nebudete průběžně aktualizovat a navyšovat pojistnou částku vaší nemovitosti či domácnosti, můžete být v případě nenadálé události, která bude vyžadovat pojistné plnění, nepříjemně překvapeni.

Kolik vám vyplatí pojišťovna v případě podpojištění?

Uvažujme následující situaci. Mladí manželé si v roce 2018 koupili byt v hodnotě 2 mil. korun. Na tuto částku byla nemovitost pojištěna. V roce 2020 se prováděla rozsáhlejší rekonstrukce, a díky růstu cen nemovitostí je aktuální hodnota bytu 4 mil. korun. Sjednaná pojistka je ovšem stále na částku 2 mil. korun, protože ji majitelé neaktualizovali. Při pojistné události tak může vzniknout škoda ve výši reálné hodnoty, tj. 4 mil. korun. Pojistné plnění však bude jen 2 mil. korun. Podpojištění je v tomto případě o 50 %.

Pokud vznikne v bytě požár a způsobí škodu 1 mil. korun, nedostanou manželé od pojišťovny vyplacen 1 mil. korun. Pojišťovna bude krátit plnění poměrem, v jakém je byt podpojištěn. Vyplaceno v takovém případě dostanou pouze 500 tisíc korun. 

Jak se bránit rizikům plynoucím z podpojištění?

U svých vozidel jsme každý rok zvyklí aktualizovat své pojistné smlouvy, a přitom auto má většinou mnohem menší hodnotu než náš dům či byt. Z toho bychom měli vycházet. Také pojistné smlouvy na domácnost a nemovitost bychom měli pravidelně aktualizovat každý rok. U každé smlouvy lze navíc sjednat tzv. indexaci. Jedná se o pravidelné navýšení pojistné částky, a tím i pojistného, po celou dobu trvání pojištění. I zde však existuje riziko, že pojistná hodnota nebude odrážet aktuální situaci na trhu. A v neposlední řadě asi nejlepším způsobem, jak se chránit před rizikem podpojištění, je spolupracovat s odborníkem, který se o vaše pojistné smlouvy postará. 

Pomohu vám s pojištěním i s aktualizací smluv

Pokud vlastníte nemovitost a potřebujete pomoci s pojistnými smlouvami, obraťte se na mě a společně si projdeme nejen vaše aktuální smlouvy, ale podíváme se také na to, jaká je hodnota vaší nemovitosti a zdali vám nehrozí riziko podpojištění. Pomohu vás se správným nastavením pojistným smluv a vybereme pro vás ten nejlepší produkt, který ochrání vás a váš majetek před nečekanými nástrahami běžného života. 

Hypotéka na financování energeticky úsporných opatření

Zdá se, že i ti nejzarputilejší spotřebitelé pochopili, že na vysoké ceny energií si budeme muset na nějaký čas zvyknout. Jedinou cestou, jak lze v dnešní době úspěšně bojovat proti vysokým cenám, je trvalé snížení spotřeby energie formou investic do energeticky úsporných opatření. Výhodou je, že na některé opatření lze využít státní dotace a na financování můžete čerpat hypoteční úvěr.

Na financování úsporných opatření využijte dotace

Stále více českých domácností řeší v posledních měsících, jak ušetřit na energiích. Lze očekávat, že ti, kteří se na letošní topnou sezónu nestihli dobře připravit ještě před jejím začátkem, budou menší či větší úpravy spojené s úsporou spotřeby energií zvažovat poté, co jim přijde konečné vyúčtování na konci sezóny.  Dobrou zprávou je, že část celkových nákladů pomůže občanům zafinancovat stát formou dotací.

V rámci dotačního programu Nová zelená úsporám lze získat dotace na pořízení tepelného čerpadla či domácí solární fotovoltaické elektrárny, a to až na polovinu výdajů, které jsou spojené s pořízením a instalací tepelného čerpadla. V polovině listopadu byl dokonce spuštěn nový dotační program Nová zelená úsporám Light, který je určen těm nejzranitelnějším domácnostem a nabízí finanční pomoc na snadno realizovatelné úpravy a částečné renovace rodinných domů až do výše 150 tisíc korun. 

Kdo nemá úspory, může využít hypotéku

I když je pomoc od státu dobrým krokem, jak pomoci domácnostem s financováním nákladných opatření, část nákladů ponese na svých bedrech každý, kdo se do úspor rozhodne investovat. A pokud vás přepadá splín, protože se vaše úspory po covidové a energetické krizi značně ztenčily, ne-li vyčerpaly, nemusíte zoufat. Na financování energeticky úsporných opatření lze využít také úvěrové financování, a to dokonce ve formě hypotečního úvěru. Můžete tak těžit z nižší úrokové sazby a delší doby splatnosti než v případě klasického spotřebitelského úvěru, takže zásah do rodinného rozpočtu nemusí být tak výrazný, jak by se mohlo na první pohled zdát. 

Jak postupovat při žádosti o dotaci a hypotéky na fotovoltaiku či zateplení?

Žádost o čerpání dotace můžete posílat ještě před zahájením projektu, ale také po jeho dokončení. Vyplacení dotace je však vždy závislé na dokončení projektu, takže peníze obdržíte až zpětně.

Tím prvním krokem, který byste měli podniknout, pokud nemáte vlastní prostředky a rozhodnete se zateplovat nebo třeba pořídit fotovoltaický systém, by proto mělo být vyřízení hypotečního úvěru. Měli byste si připravit položkový rozpočet a harmonogram stavby, který bude nutný doložit pro schválení hypotéky. Neobejdete se ani bez zpracování odhadu nemovitosti, který bude zohledňovat jak stávající, tak budoucí cenu vaší nemovitosti.

Určitě je vhodné řešit financování s odborníkem, který vám dokáže poskytnout nabídku vícero bank a nezávisle zhodnotí a porovná jednotlivé parametry hypotéky. V této oblasti se můžete s důvěrou obrátit na mě, protože spolupracuji s téměř všemi hypotečními bankami a dokážu vyjednat pro své klienty ty nejlepší možné podmínky hypotečního úvěru.

Jakmile budete mít projekt spojený s úsporným opatřením hotový, můžete žádat o vyplacení dotace, kterou lze využít na částečné umoření hypotečního úvěru, čímž si ještě zkrátíte dobu splácení nebo výši měsíční splátky, záleží na vás. Dalším bonusem je úspora energií, kterou vám zateplení či jiné řešení vytápění přinese, a které může časem vyvážit i zvýšené náklady na poskytnutý úvěr. 

Chcete vědět více? Zajímá vás, jak by financování vypadalo ve vašem případě? Neváhejte se na mě obrátit.

Chci konzultaci

Hypotéky, pojištění a investice

To, že vám dokážu získat od banky peníze na nové bydlení, už je o mně známé.
Za poslední rok jsem k vysněnému bydlení pomohla téměř 80 klientům z Litoměřic a blízkého okolí.

foto: Unsplash

Rozhodla jsem se ale začít toho pro vás dělat ještě trochu víc. 

Od letošního srpna rozšiřuji svou působnost a nově vám pomohu vaše bydlení nejen financovat a případně do něj investovat, ale také ho výhodně zajistit. Začala jsem spolupracovat s pojišťovnou Allianz, která nabízí kvalitní pojištění nemovitosti, ať už kupujete dům či byt. Kromě bydlení si ale u mě pojistíte také sebe nebo svou rodinu na nejrůznější rizika týkající se zdraví, života či pracovní neschopnosti.

S čím se na mě tedy můžete obrátit?

Financování života a bydlení: 

• hypotéky
• stavební spoření
• spotřebitelské úvěry
• úvěry ze stavebního spoření
• podnikatelské úvěry
• investice

Pojištění: 

• pojištění nemovitosti
• povinné ručení
• havarijní pojištění
• rizikové životní pojištění
• investiční životní pojištění
• doplňkové penzijní pojištění
• pojištění podnikatelských rizik  

Ráda Vám poskytnu další informace. 

Chci konzultaci

OSVČ a hypotéky: Víte, kolik podle banky vyděláváte?

V České republice je okolo jednoho milionu aktivních podnikatelů či živnostníků. Sama se s nimi setkávám téměř na každé třetí schůzce, kde řešíme hypotéky. A jedno mají všichni společné: představa o tom, jaký je jejich čistý měsíční příjem, je většinou velice odlišná od toho, co si o jejich příjmu myslí banky. 

U podnikatelů, kteří vedou daňovou evidenci, je výpočet čistého příjmu jasný. Živnostníci to ale mají o poznání složitější. Obvykle mají náklady na podnikání tak nízké, že by danili většinu svého příjmu, a tak uplatňují paušální odečet výdajů. U volných živností je to 60% příjmů, k danění tedy zbývá pouhých 40%.

Všechny banky nehází “paušalisty” do stejného pytle

Optimalizace příjmů formou paušálu přináší podnikatelům na jednu stranu úlevu od daní, na tu druhou ale může komplikovat právě jejich cestu k hypotéce. Banky totiž počítají příjem podnikatelů na základě daňového přiznání. A to o jejich skutečných příjmech často nevypovídá.

Tak co teď s tím? Některé banky si nepřidávají starosti a vychází pouze z údajů v daňovém přiznání. Jiné ale vychází klientům vstříc a všechny paušály pro své potřeby snížily nebo jinak upravily ve prospěch klienta. A pak jsou i banky, které řeší každého klienta individuálně. Jak tedy sami vidíte, u každé banky můžete pochodit docela jinak. Co mají ale všechny společné je, že bez daňového přiznání to nepůjde.

OSVČ mají oproti zaměstnancům výhodu

Je ale důležité říci, že podnikatel je na rozdíl od zaměstnance ve výhodě, protože s jeho daňovým přiznáním lze pracovat. A i když se znovu zpřísní podmínky pro získání hypotéky, právě oni mají velkou šanci, že banky s jejich příjmy vymyslí další kouzla. A to u čistých papírových příjmů zaměstnanců bohužel není možné.

Takže pokud podnikáte a uvažujete o hypotéce, nezoufejte. Společně se můžeme podívat, jaký uznatelný příjem podle které banky máte, a kde se vám podaří získat nejvýhodnější podmínky.

Chci konzultaci

“Nebojte se zástavního práva na nemovitosti,” odborníci vyvrací mýty

Zástavní právo často vyvolává hrozivé představy. Lidé mají za to, že nemovitosti zatížené zástavním právem ztrácí na tržní hodnotě, banka si je hlídá, kontroluje jejich prodej a omezuje cenu. To ale není pravda.

“Zástavní právo je vedené na listu vlastnictví v sekci Omezení vlastnického práva, což samo o sobě v lidech vzbuzuje obavy o možném budoucím nakládání s nemovitostí,” uvádí do problematiky Aleš Čížek. “Na tržní cenu ale nemá žádný vliv,” upozorňuje a dodává, že existují způsoby, jak se se zástavním právem na nemovitosti při jejím případném prodeji vypořádat.

Jak takové zástavní právo na nemovitostech vlastně vzniká?

Nejčastějším případem je, pokud je koupě nemovitosti realizována prostřednictvím zajištěného úvěru – hypotéky. Pro ilustraci celého procesu budeme pracovat právě s tímto příkladem. Banky dnes nenabízí hypotéku na celou kupní cenu nemovitosti, ale 10 – 20 % z této částky musejí zákazníci složit v hotovosti. Málokdo má ale takovou částku našetřenou. Hypotéka se pak buď kombinuje třeba se stavebním spořením nebo právě se zástavou jiné nemovitosti. Častým řešením u mladých lidí bývá zastavení nemovitosti rodičů. 

“Mnoho rodičů v tom vidí problém, protože si myslí, že celých třicet let, co mladí budou hypotéku splácet, zůstane zástava na jejich nemovitosti a oni s tím nebudou moci nic dělat,”. Přitom jakmile se splatí ta 10-20% část úvěru, nemovitost v zástavě se může vyvázat.” vysvětluje Martina Holá. Při zástavě nemovitosti vždy nějaké riziko vzniká, obvykle je ale výrazně menší, než si lidé myslí. 

Proces vzniku zástavního práva

Při koupi nemovitosti, jejíž část je financovaná hypotečním úvěrem, jsou na katastr vloženy k zápisu zástavní smlouvy. Banka na základě zápisu (vkladu) zástavního práva čerpá úvěr a tím uhradí kupní cenu dle kupní smlouvy. Nemovitost prodávajícího je tedy již formálně v zástavě, ale opodstatnění zástavního práva fakticky vzniká až okamžikem čerpání úvěru,  zaniká pak jeho úplným splacením. Nedojde-li k čerpání úvěru má prodávající právo ve spolupráci s úvěrující bankou požádat o stažení zástavy, přestože je zástavní právo v katastru již vedeno a na listu vlastnictví zapsáno. 

Společně se zástavním právem mohou banky podle nového Občanského zákoníku zapsat tzv. zákaz zcizení a zatížení.

Rizika spojená se zástavním právem

Se zástavou vzniká pro dlužníka možné riziko, které ale závisí na jeho platební morálce. „Hypotéky jsou nejméně nesplácené úvěry, jelikož zajišťují naši primární životní potřebu – a tou je bydlení. Každý si dá záležet na tom, aby právě řádné splácení úvěru dodržoval.” vysvětluje Martina Holá.

Co když ale nastane situace, kdy dlužník není schopen svou hypotéku splácet? Na toto téma z pohledu banky se můžete osobně pobavit přímo s hypoteční specialitskou Martinou Holou. 

Pokud dlužník už není schopen platit své závazky může svou nemovitost bez omezení prodat. Toto je vhodné zavčas konzultovat s realitním a hypotečním specialistou. V krajním případě může dojít i na bankou nucený prodej nemovitosti. Podle zákona má dlužník 6ti měsíční lhůtu na vypořádání celého svého závazku – v tu chvíli se ale dlužník často dostává do časového tlaku, který může mít značný vliv na výslednou prodejní cenu nemovitosti. A právě tady mohou zásadně pomoci realitní kanceláře.  

Prodej nemovitosti se zástavním právem

Co když chcete prodat nemovitost, na které máte zástavní právo? Pak máte více možností. Jako prodávající můžete převést zástavu na jinou nemovitost, kupní cenou hypoteční úvěr splatit a nebo převést závazek na kupujícího. “Lidé berou zástavní právo jako překážku k prodeji / nákupu nemovitosti a myslí si, že ovlivňuje její cenu. Zástavní právo ale tržní cenu neovlivňuje, na rozdíl třeba od věcných břemen či exekucí,” vysvětluje Aleš Čížek.

Pokud se nemovitost se zástavou prodává, může vám celý proces výrazně ulehčit spolupráce s realitní kanceláří a hypotečním specialistou. Ti vám připraví podklady k obchodu a zajistí celou komunikaci s bankou. 

Zajímají vás další detaily týkající se zástavního práva?

Chystáte se kupovat nemovitost vázanou zástavním právem anebo si naopak vaši nemovitost chystáte ze zástavy vyvázat?

Více informací vám rádi poskytnou Aleš Čížek z RE/MAX G8 Reality či hypoteční specialistka Martina Holá.

Chci konzultaci

Sjednávání hypotéky – co se skrývá za celým procesem?

Vlastnictví nemovitosti je jedno z největších bohatství a nejlepších forem uložených peněz, ke kterým se člověk během života dostane. Naprosté většině z nás se ale nepodaří koupit si byt nebo dům za hotovost. A tehdy přichází na scénu banky. Celý proces sjednávání hypotéky je často mnohem složitější, než si na začátku představujeme. Co všechno se za ním skrývá?

Krok 1: Oťukávání

V první fázi sjednávání hypotéky o vás banka potřebuje zjistit co nejvíce informací. Zatím o vás nic neví a chce si ověřit, že o peníze, které vám půjčí, nepřijde. Zajímá ji váš věk, rodinný stav i způsob obživy. Prověřuje si vaši finanční situaci (tedy stav vašich příjmů a výdajů) a zjišťuje, jaké další finanční produkty u jiných bank čerpáte.

Krok 2: Počítání majetku

Ve druhé fázi je pro banku důležité znát vaši majetkovou situaci. Určitě jste už slyšeli, že banky již nedávají 100% hypotéky, ale musíte si 10 – 20 % půjčované částky zajistit z vlastních zdrojů. Pokud je máte, skvělé. Pokud je nemáte, můžeme to spolu vyřešit. Osobně vám mohu zajistit dofinancování hypotéky a najít společně s vámi nejlepší řešení, jak na hypotéku dosáhnout.

Tip: Zjednodušte si to.
Obě dvě tyto fáze můžeme vyřešit společně během jednoho sezení. Celý proces sjednávání hypotéky si tak zkrátíte na pár malých kroků.

Krok 3: Hledání nejlepší nabídky

Ať už žádáte u kterékoli banky, reálnou nabídku od nich dostanete až na základě předchozích dvou kroků. Každá banka nabízí svým klientům něco trochu jiného. Často vám nejvýhodnější úvěr nabídne ta vaše. To ale nemusí platit vždy. V tuto chvíli přichází na řadu hypoteční poradci, kteří se v nabídkách jednotlivých bank orientují a dokáží pro své klienty domluvit speciální podmínky.

Tip: Ušetřete víc.
Jako hypoteční poradce mohu s jednotlivými bankami o nabídkách vyjednávat a vím, za které nitky v jednotlivých případech tahat. Společně tak můžeme dosáhnout na nejvýhodnější nabídku, kterou byste za jiných okolností třeba nedostali.

Krok 4: Posílání žádosti

Jakmile si vyberete, kterou banku o hypotéku požádáte, posílá se žádost. Jestli si hypotéku řešíte sami, v této fázi se obrňte trpělivostí a připravte se na dlouhé papírování.

Tip: Delegujte.
Pokud se do toho pustíme spolu, máte volno. Na základě dokumentace, kterou spolu sestavíme v předchozích krocích, za vás veškeré papírování zajistím sama a s bankou vyřídím všechny požadavky.

Krok 5: Prověřování

Po obdržení formální žádosti provádí banka skóring. Prověřuje si dodané informace a zjišťuje, v jakém stavu poptávaná nemovitost je a zda odpovídá odhadu. Tato etapa probíhá ve spolupráci s realitním makléřem a odhadcem nemovitosti a trvá zhruba týden.

Tip: Vyčkávejte.
Pokud na hypotéce děláme společně, nemusíte vůbec nic řešit a pouze vás na závěr informujeme o výsledku.

Krok 6. Papírování

Když je odhad hotový, začíná formální uzavírání smluv a schvalování úvěru. Banka následně odešle dokumenty k vašim rukám, abyste si je prostudovali a podepsali. Obvykle se jedná o obsáhlé spisy, ze kterých se lidem nezřídka zatočí hlava.

Tip: Šetřte se.
Veškerou dokumentaci s vámi ráda projdu a objasním vám případné dotazy a nejasnosti. Smlouvy navíc můžeme bez návštěv banky podepsat přímo u mě v kanceláři v době, kdy se to hodí vám.

Krok 7. Převod nemovitosti

Jakmile je hypotéka schválená, podepisuje se kupní smlouva a postupuje se už k té radostné fázi celého procesu – převodu nemovitosti.

Tip: Slavte.
Celý proces je za vámi a můžete se konečně radovat z nové nemovitosti. Blahopřeji! 🙂

Win-Win řešení pro všechny zúčastněné

Celý proces sjednávání hypotéky trvá zhruba měsíc, pokud se v jednotlivých fázích nevyskytnou žádné nestandardní komplikace. Pokud ano, je dobré mít svého hypotečního poradce, který je v oboru kovaný a díky tomu je schopný jakékoli nejasnosti hravě vyřešit za vás.

A bonus navíc – pokud si za svého hypotečního poradce vyberete mě, nestojí vás to ani korunu. Odměnu za svou práci dostanu od banky, se kterou hypotéku společně sjednáme. Win-Win řešení pro všechny zúčastněné.

Bydlet v pronájmu nebo ve vlastním?

Vlastní bydlení má oproti tomu nájemnímu celou řadu výhod. Lidem ale často nezbývá nic jiného, než vlastní bydlení financovat hypotékou. Je výhodnější platit místo nájemného splátky úvěru? Záleží na prioritách každého z nás.

Záleží na prioritách každého z nás

K rozhodování však je vhodné přistoupit racionálně, a to i přesto, že faktorů, které zde hrají roli, je celá řada. Obvyklý jednoduchý argument odpůrců hypoték o nutnosti zavázat se k pravidelnému splácení na celou řadu let v žádném případě neobstojí, neboť nájemné je rovněž nutné platit pravidelně. V případě neschopnosti splácet hypotéku navíc majiteli zůstává rozdíl mezi prodejní cenou nemovitosti a výší nesplaceného dluhu. Zásadní je samozřejmě cena nemovitosti v porovnání s výší nájemného, nutné je však zohlednit i schopnost dané nemovitosti udržet si hodnotu, či ji do budoucna ještě dále zvyšovat. V obou níže uváděných modelech každopádně půjde pouze o predikci založenou na určitých předpokladech. 

Spočítejte si jednoduše, co je lepší

Jako první a v praxi nejběžnější případ uvažujme srovnání pronájmu a koupě jednoho a téhož bytu. Nájemné bude pravděpodobně vždy nižší než splátka hypotéky na celou hodnotu nemovitosti, ušetřenou finanční sumu můžeme tedy investovat. Pro ilustrativnost můžeme zvolit parametry, které a priori zvýhodňují variantu nájemního bydlení, přičemž reálné hodnoty by tuto variantu naopak s nejvyšší pravděpodobností znevýhodnily: ušetřená částka je investována s výnosem rovným úroku z hypotečního úvěru, tržní hodnota nemovitosti roste stejným tempem jako inflace, nájemné neroste a během dvacetileté splatnosti hypotéky klesne hodnota nemovitosti jejím opotřebením a zastaráváním přibližně o čtvrtinu. Reálná hodnota investice je v případě hypotéky po dvaceti letech o cca 40 – 60 % vyšší než investice formou nájemného, resp. formou investování rozdílu mezi splátkou úvěru a nájemným. Jako ekonomicky racionálnější varianta tak jednoznačně vychází investice formou koupě nemovitosti na hypotéku.

Spočítejte si, zda se vyplatí byt pronajímat

Jako druhý případ srovnejme koupi bytu na hypotéku s pronájmem stejného bytu a současnou koupí několika malých bytů na hypoteční úvěr za účelem jejich pronájmu. Jde o „akčnější“ variantu, která kromě vyšší míry rizika, jež spočívá zejména v možnosti, že koupené byty nebude možné trvale pronajmout, vyžaduje výrazně vyšší míru aktivity. V případě malých bytů je nejmenší rozdíl mezi měsíční splátkou hypotéky a nájemným, proto je jejich pronájem pro majitele výhodnější. Díky výnosům z nájmů se v případě bydlení v pronajatém bytě a pronajímání vlastních nemovitostí financovaných hypotékou podstatně sníží měsíční náklady, a za určitých předpokladů se tak i v dlouhodobém horizontu tato varianta stává výhodnější.

Závěrem tedy vlastně docházíme k určitému přeformulování základní otázky „hypotéka nebo nájem?“, neboť v obou modelových případech totiž výhodnější varianta hypotéku zahrnuje. Hypoteční úvěr je tedy v každém případě racionální volbou, a to ať už jím financujeme vlastní bydlení, či ho pojmeme jako investici do nemovitosti za účelem jejího dalšího pronájmu.

Nebojte se se mnou poradit, jsem vám kdykoli k dispozici.

Chci konzultaci