Řekněte si bance o nižší sazbu: Jak ušetřit na hypotéce bez refinancování

Refinancování hypotéky je již tradičně velmi diskutovaným tématem, které zajímá mnoho klientů. Především pro ty, kteří mají úrokovou sazbu vyšší než 6 %, je klíčové vědět, jaké možnosti mají, aniž by se bezhlavě vrhli do změny banky ještě v době fixace hypotéky. Věděli jste ale, že refinancování není vždy tou jedinou cestou, jak splácet méně? Pojďme se podívat, jaké máte možnosti, pokud uvažujete o snížení úrokové sazby u své stávající hypotéky.

Proč zůstat u své banky?

Máte hypotéku s úrokovou sazbou nad 6 %? Pak je možné, že platíte více, než musíte. Mnoho lidí si myslí, že jedinou cestou k nižší sazbě je refinancování u jiné banky. To ale nemusí být pravda. Věděli jste, že vaše stávající banka může být ochotna snížit úrokovou sazbu, pokud o to požádáte?

Jaké výhody to přináší?

• Jednodušší proces: Vyhnete se administrativním nákladům a složitému procesu, který je spojen s převedením hypotéky do jiné banky.
• Rychlejší vyřízení: Stávající banka zná vaši platební historii, což může urychlit proces snižování sazby.
• Menší náklady: Pokud banka přistoupí na snížení úrokové sazby, vyhnete se poplatkům spojeným s refinancováním.

Kdy žádat o snížení úrokové sazby?

Optimální čas pro žádost o snížení úrokové sazby je v momentě, kdy sazby na trhu začnou klesat. Banky nejsou ochotné vyjednávat každé dva až tři měsíce, proto je dobré sledovat trh a požádat o změnu ve správný čas. Můžete se obrátit na specialistu, se kterým jste hypotéku sjednávali, a požádat ho o pomoc s žádostí.

Vaše banka musí žádost o snížení sazby schválit, ale tento proces je obvykle rychlejší než vyřizování kompletního refinancování hypotéky. Pokud bude žádost schválena, budete podepisovat nový dodatek ke smlouvě s nižší sazbou na stanovenou fixační lhůtu.

Co přináší novela zákona o spotřebitelském úvěru?

Situace na trhu by se časem měla narovnat sama, k čemuž přispěje schválená novela zákona o spotřebitelském úvěru. Tato novela má zajistit, že refinancování hypotéky již nebude tak jednoduché a levné jako doposud, čímž by měly být narovnány podmínky na trhu. Novela, která vstoupí v platnost 1. září 2024, přináší několik důležitých změn:

• Účelně vynaložené náklady: Novela sjednocuje postup bank při výpočtu těchto nákladů. Budou zahrnovat administrativní náklady a tzv. úrokový gap.
• Maximální výše administrativních nákladů: Tato částka bude zastropována na 1 000 Kč.
• Úrokový gap: Rozdíl mezi úrokem, který by měl spotřebitel uhradit do konce doby fixace, a úrokem při referenční sazbě, kterou bude pravidelně stanovovat ČNB.
• Maximální poplatek za předčasné splacení: Tento poplatek byl snížen na 0,25 % za každý započatý rok do konce fixace, maximálně však 1 % z objemu mimořádné splátky.

Kdy bude možné hypotéku splatit zdarma?

Novela také rozšiřuje možnosti bezplatného předčasného splacení hypotečního úvěru v následujících případech:

• Prodej nemovitosti: Pokud vztah z úvěru trval alespoň 24 měsíců.
• Vypořádání SJM manželů (rozvod): Pokud vztah z úvěru trval alespoň 24 měsíců.

Máte vysoké úroky u hypotéky? Doporučení pro klienty

Pro ty, kteří mají hypotéku s vyšší úrokovou sazbou, je klíčové nejprve kontaktovat svou banku a zjistit, zda je ochotna snížit sazbu. Tento krok je často jednodušší a méně nákladný než refinancování u jiné banky. Pokud máte pochybnosti nebo potřebujete poradit, neváhejte si u mě objednat bezplatnou konzultaci.

Snížení úrokové sazby u stávající banky může být často nejvýhodnější a nejméně komplikovanou cestou k úsporám na splátkách hypotéky. Pokud máte zájem o více informací nebo chcete konzultovat svou situaci, sjednejte si se mnou schůzku.

Vaše hypotéka je moje starost.

Doplacení hypotéky přehledně: Kolik v roce 2024 zaplatíte za předčasné splacení?

Podmínky pro předčasné splacení hypotéky se definitivně mění. Novela zákona o spotřebitelském úvěru byla schválena Parlamentem České republiky a od 1.9.2024 bychom se měli připravit na výrazné změny v případě, že svou hypotéku doplatíme dříve, než je řádný termín splatnosti. Koho se novela bude týkat a kolik bude nově stát předčasné splacení hypotéky podrobně probereme v aktuálním díle našeho Hypo průvodce. 

Nová pravidla pro předčasné splacení hypotéky

Novela zákona o spotřebitelském úvěru přináší jasná pravidla ohledně účelně vynaložených nákladů při předčasném splacení hypotéky. Tato opatření mají zajistit větší transparentnost, a především ochranu spotřebitelů. Za účelně vynaložené náklady se budou považovat i nadále administrativní náklady předčasného splacení (nově omezené do výše 1 000 Kč) a tzv. úrokový gap. Stropem pro jeho výpočet bude jedno procento z předčasně splacené jistiny. Na ušlý zisk nemají banky dle novely zákona nárok.

Kolik zaplatím za předčasné splacení hypotéky?

• Administrativní náklady (max. 1 000 Kč)

První část účelně vynaložených nákladů jsou administrativní náklady, jejichž maximální výše byla stanovena na 1 000 Kč. Tato částka pokrývá náklady spojené s administrativními procesy spojenými s předčasným splacením hypotéky.

• Úrokový rozdíl (úrokový gap)

Druhou část tvoří tzv. úrokový rozdíl. Tato část zahrnuje rozdíl mezi smluvním úrokem a referenčním úrokem. 

Smluvní úrok: úroky, které by klient uhradil do konce fixace.

Referenční úrok: úroky, které by klient uhradil do konce fixace, za předpokladu, že by jeho úvěr byl úročen referenční sazbou, vypočítávanou Českou národní bankou. 

• Maximální výše poplatku

Důležitým bodem novely je, že úhrada účelně vynaložených nákladů není neomezená. Maximální výše úhrady byla po pozměňovacích návrzích snížena na 0,25 % za každý započatý rok do konce fixace, s celkovým maximem 1 % z objemu mimořádné splátky.

Jak to bude vypadat v praxi?

Pro lepší pochopení nových pravidel můžeme použít jednoduchý scénář:

• Aktuální úroková sazba hypotéky je vyšší než mnou sjednaná: platím pouze administrativní náklady. Rozdíl mezi smluvním a referenčním úrokem bude záporný a nebude uplatněn.

• Aktuální úroková sazba hypotéky je nižší než mnou sjednaná: platím administrativní náklady a uplatní se také úrokový rozdíl. Maximální výše úhrady bude 0,25 % za každý započatý rok do konce fixace, s maximem 1 % z objemu mimořádné splátky.

Předčasné splacení hypotéky zdarma

I nadále bude možné doplatit ve specifických případech hypoteční úvěr zcela zdarma. Okruh možností pro bezplatnou úhradu se novelou zákona ještě rozšíří. Zdarma půjde hypotéku doplatit v těchto případech:

• • Při výročí fixace – je možné splacení v plné či částečné výši. Bez dalších nákladů je možné umořit dluh ještě do 3 měsíců poté, co poskytovatel hypotéky sdělil klientovi novou výši úrokové sazby.
  • Doplacení úvěru z důvodu smrti, dlouhodobé nemoci či invalidity, platí-li, že tato skutečnost vede k výraznému snížení schopnosti úvěr splácet.

• V případě, že k doplacení dojde v rámci plnění z pojištění určeného k zajištění splacení hypotečního úvěru.

• • Hypotéku s variabilní sazbou lze kdykoli doplatit bez poplatku.

• V průběhu jednoho měsíce před výročím podpisu úvěrové smlouvy (1x ročně) je možnost uhradit až 25 % celkové výše úvěru zdarma.

• V případě vypořádání společného jmění manželů při rozvodu.
• Při prodeji nemovitosti po dvou letech od její koupě.

Koho se bude novela týkat a kdy začne platit?

Nová pravidla pro předčasné splacení hypoték vstoupí v platnost od 1. září 2024. To poskytuje dostatek času nejen klientům, ale i bankám na to, aby se připravily a přizpůsobily se novým pravidlům.

Změny se budou týkat jak zcela nových smluv, tak i stávajících. Pro stávající smlouvy však začnou platit až od začátku nové fixace. Dříve sjednané fixace nebudou těmito změnami ovlivněny, přestože ministerstvo v původním návrhu prosazovalo opačný postup.

Nemovitost na hypotéku: Odečtěte si úroky z daní

Pokud jste svou nemovitost financovali hypotékou či úvěrem ze stavebního spoření, s největší pravděpodobností vám v nejbližších dnech do vaší schránky přijde papírové nebo elektronické potvrzení o zaplacených úrocích z úvěrů na bydlení. Pojďme se společně podívat, v jakých případech lze zaplacené úroky odečíst z daní a na co je nutné pamatovat? 

Daňová výhoda v podobě odpočtu úroků

Hypoteční úvěr, stejně jako úvěr ze stavebního spoření, vám může znatelně ulevit od daňové povinnosti. Zákon vám totiž umožňuje odečíst si zaplacené úroky od základu daně.

Maximální výše odpočtu je 300 000 Kč v případě hypoték sjednaných do roku 2020 včetně. Pokud jste si hypotéku sjednali (respektive koupili nemovitost, kterou financujete hypotékou, či ji začali stavět) od 1. 1. 2021, můžete si od základu daně odečíst maximálně 150 000 Kč za rok.

Podmínky pro odpočet úroků z úvěru

• Ve smlouvě o hypotéce či úvěru jste uveden jako žadatel či spolužadatel a zároveň vlastníte či spoluvlastníte nemovitost, kterou chcete hypotékou financovat.
• Zakoupenou nemovitostí řešíte tzv. bytovou potřebu sebe nebo svých blízkých. Pozor, definici bytové potřeby může splňovat také stavba pro rodinnou rekreaci, kterou poplatník využívá k trvalému bydlení. U nemovitosti sloužící k pronájmu či podnikání je možné si úroky uplatnit jako daňově uznatelný výdaj, nikoliv však jako daňový odpočet.
• Úroky z hypotéky si můžete odečíst pouze v případě, že jste na dani z příjmu odvedli více, než kolik činí sleva na poplatníka (pro rok 2023 jde o částku 30 840 Kč). Případně se můžete dostat na nulovou daňovou povinnost. Pokud tedy dostáváte nižší mzdu nebo jako OSVČ tvoříte malý zisk, nezískáte žádnou daňovou úsporu.

Kolik ušetřím na daních?

Zaplacené úroky z úvěru na bydlení vám nesníží daň v celém jejím rozsahu, jako je tomu například u slevy na dani, ale pouze daňový základ. To znamená, že ušetříte 15 % ze zaplacených úroků. Pokud jste tedy na daních v loňském roce zaplatili 80 000 Kč, stát vám vrátí až 12 000 Kč, tedy zmíněných 15 % z 80 000 Kč.

Co doložit pro uplatnění odpočtu daní

Pro odečet úroků z hypotéky je nutné dodat následující dokumenty:

• potvrzení o výši zaplacených úroků,
• kopii smlouvy o hypotéce či úvěru ze stavebního spoření (v případě prvního uplatnění odpočtu),
• výpis z katastru nemovitostí (v případě prvního uplatnění odpočtu).

Do kdy odevzdat daňové přiznání?

Základní termín pro odevzdání daňového přiznání za rok 2023 je 2. duben 2024. V případě elektronického podání to musíte stihnout do 2. 5. 2024. Daňoví poplatníci využívající služeb daňového poradce mají termín pro odevzdání daňového přiznání do 1. července 2024.

Jak financovat nákladné zateplení? Využijte dotaci a výhodný úvěr k tomu

Ministerstvo životního prostředí nabízí lidem peníze na opravu staršího domu, případně na stavbu nového na jeho místě. Řeč je o dotačním programu Oprav dům po babičce a revoluci přináší ve způsobu vyplácení financí – na úsporná opatření lze získat peníze zálohově předem. Tím ale štědrý program nekončí. Úspěšní žadatelé budou moci od příštího roku získat také výhodný úvěr od stavebních spořitelen, který počítá s úrokovou sazbou kolem 4 %.

Získejte až milion korun na komplexní zateplení domu

Zájemci mohou od 26. září 2023 požádat o novou dotaci v rámci dotačního programu Nová zelená úsporám. Podprogram nese název „Oprav dům po babičce“ a je určen vlastníkům rodinných domů či rekreačních objektů využívaných k trvalému bydlení, kteří jsou ekonomicky aktivní, tj. zaměstnancům, zaměstnavatelům, osobám samostatně výdělečně činným, pracujícím důchodcům, pracujícím studentům a učňům, rodičům na mateřské dovolené.

Podmínkou čerpání zálohové dotace z programu Oprav dům po babičce je realizace optimálního zateplení, kterým bude dosaženo požadovaných energetických úspor. Dotace pokryje 50 % způsobilých výdajů. Na komplexní zateplení je možné získat až 1 milion korun. 

Dotace na podporu dalších úsporných opatření

Další nemalé částky lze čerpat v rámci dotačního programu NZÚ, a to v jedné žádosti, také na ostatní úsporná opatření. Může se jednat o instalace fotovoltaiky, výměnu zdroje tepla, ohřev vody, dešťovku, dobíjecí bod pro automobil a další.

Bonus pro mladé rodiny a obyvatele z vybraných obcí

Podpora cílí na mladé rodiny, proto žadatelé obdrží rodinný bonus ve výši 50 tisíc korun na každé nezaopatřené dítě. Domácnosti z Karlovarského, Moravskoslezského a Ústeckého kraje a z obcí podporovaných státem dostanou bonus 10 % z celkové výše dotace. Žadatelé, kteří kromě dotace na zateplení požádají ve stejné žádosti o další úsporná opatření, dostanou kombinační bonus ve výši 10 tisíc korun za každou kombinaci.

Z čeho financovat úsporná opatření?

Velmi častou překážkou oprav a investic do zateplení starších domů bývá nedostatek vlastních zdrojů pro pokrytí rozdílu mezi dotací a celkovými náklady. Dotace poskytnutá zálohově sníží potřebu na výši úvěru, čímž se úvěr stane dostupnějším pro více domácností. Zbývá tedy vyřešit otázku, z čeho financovat zbylé náklady?

Stejnou otázkou se letos zabývala také Modrá Pyramida ve svém průzkumu, který provedla společně s agenturou Ipsos. Podle výsledných dat se tři pětiny Čechů chystají investice na úsporu energií financovat vlastními prostředky a každý šestý si chce vzít nějakou formu úvěru. Pojďme se tedy spolu podívat, jaké jsou na trhu dostupné možnosti úvěrového financování pro potřeby zateplení a dalších investic do úsporných opatření.

Zvýhodněný úvěr od státu s garantovanou sazbou

Mimo dotaci budou mít úspěšní žadatelé také možnost od začátku příštího roku využít zvýhodněných podmínek pro úvěr od stavebních spořitelen. Ty by na rekonstrukce starších rodinných domů v rámci tohoto programu měly dle ministra Petra Hladíka nabízet úrokovou sazbu mezi třemi až čtyřmi procenty. Záležet však bude na aktuální ekonomické situaci a vývoji úrokových sazeb. Spořitelny majitelům nemovitostí také nabídnou fixaci úrokové sazby po celou dobu splatnosti. Stát chce tímto krokem podpořit rodiny, které by si jinak nemohly nákladnou přeměnu domu dovolit, a zároveň se nemohou zúčastnit projektu NZÚ Light.

Klasická hypotéka 

Dalším možným způsobem financování je klasický hypoteční úvěr. Ten lze čerpat nejen na koupi nemovitosti, ale také na její rekonstrukci. K získání hypotéky je nutné splnit zejména základní požadavky pro získání úvěru. Zájemce o hypoteční úvěr musí prokázat dostatečnou bonitu, mít požadovaný příjem a samozřejmě dobrou úvěrovou historii.

Zelená hypotéka na úsporné opatření

Poskytovatelé půjček a hypoték nabízejí zájemcům o investice do úsporných opatření speciální úvěry. Řeč je o tzv. zelených hypotékách a oproti klasickým úvěrům na bydlení mají tyto půjčky zpravidla o něco nižší úrokovou sazbu. Finance z této hypotéky či úvěru je nutné využít účelově na nákup, stavbu nebo rekonstrukci úsporného nebo ekologického bydlení.

POZOR, u těchto hypoték si banky určují další specifické požadavky, které je nutné splnit pro získání nabízených výhod. Získání hypotéky může být proto o něco komplikovanější než v případě klasické hypotéky.

Jak nejlépe financovat zateplení a další úpravy?

Možností, jak financovat zateplení domu, ale i další úsporná opatření a úpravy určené ke snížení množství spotřebované energie, je skutečně mnoho. Abyste čerpali veškeré možné dotace a k tomu získali také nejvýhodnější financování, je nutné znát aktuální možnosti, které stát i trh nabízí. Neváhejte a obraťte se na mě s žádostí o bezplatnou konzultační schůzku, na které vám nastíním vaše možnosti.

Díky dotačním programům a zvýhodněným nabídkám lze zajistit výhodné financování, které vám investované prostředky vrátí v co nejkratším čase. Využijte toho!

Chci konzultaci