Hypotéka na koupi a rekonstrukci: Co budete potřebovat?

Hypoteční úvěr na koupi a rekonstrukci: Jaké dokumenty budete potřebovat?

Hypoteční úvěr na koupi a rekonstrukci nemovitosti je často využívaným řešením pro ty, kteří chtějí nejen pořídit vlastní bydlení, ale také jej přizpůsobit svým představám. V tomto článku se podíváme na to, jak tento typ úvěru funguje, jaké dokumenty budete potřebovat a na co si dát pozor.

Jak funguje hypoteční úvěr na koupi a rekonstrukci?

Hypoteční úvěr kombinující koupi a rekonstrukci umožňuje financovat oba účely v rámci jedné hypotéky. Banka poskytne část peněz na samotnou koupi nemovitosti a zbytek na rekonstrukční práce. Tento typ úvěru je výhodný zejména proto, že nemusíte žádat o dva samostatné úvěry, ušetříte čas a poplatky, ale ne vždy je možné to spojit dohromady, o tom více níže.

Banky obvykle stanoví podmínky pro čerpání peněz určených na rekonstrukci. Peníze se často uvolňují postupně podle toho, jak postupují práce na rekonstrukci, záleží na odhadní ceně nemovitosti, která složí jako zajištění. Většinou je potřeba doložit průběh rekonstrukce prostřednictvím dohlídky odhadce, fotodokumentací a nebo pokud je to podmínkou úvěrové smlouvy fakturami případně dalšími dokumentů.

Dokumenty pro hypoteční úvěr na koupi nemovitosti

Před tím, než banka schválí úvěr na koupi nemovitosti, bude po vás požadovat několik základních dokumentů:

1. Kupní smlouva nebo smlouva o smlouvě budoucí – Tento dokument potvrzuje dohodu mezi prodávajícím a kupujícím o převodu nemovitosti.
2. Výpis z katastru nemovitostí – Banka potřebuje ověřit, že prodávající je skutečným vlastníkem nemovitosti a že na nemovitosti neváznou právní vady, jako jsou exekuce nebo věcná břemena.
3. Odhad ceny nemovitosti – Odhadce zpracuje tržní hodnotu nemovitosti pro banku, stávající i budoucí po rekonstrukci, na jehož základě stanoví maximální výši úvěru.
4. Doklad o vlastních zdrojích – Banka obvykle vyžaduje, aby žadatel měl k dispozici část kupní ceny z vlastních prostředků.

Dokumenty pro hypoteční úvěr na rekonstrukci

Aby banka uvolnila část úvěru určenou na rekonstrukci, budete muset doložit:

1. Rozpočet rekonstrukce – Podrobný rozpočet, který obsahuje plánované náklady na jednotlivé fáze rekonstrukce. Zde je možno zohlednit i určitě procento svépomoci. Odhadce na základě rozpočtu stanoví budoucí cenu nemovitosti po rekonstrukci
2. Projektová dokumentace – U rozsáhlejších rekonstrukcí je nutné dodat detailní projektovou dokumentaci zpracovanou architektem nebo projektantem. Pro jednoduché rekonstrukce, které nevyžadují stavební povolení ani ohlášení toto není potřeba
3. Stavební povolení nebo ohlášení stavby – Pokud rekonstrukce vyžaduje stavební povolení, bude banka tento dokument vyžadovat  dříve čerpání části na rekonstrukci neuvolní. V tomto případě se nevyplatí řešit zároveň hypoteční úvěr na koupi a rekonstrukci, protože stavební povolení může trvat týdny, ne-li měsíce a vy budete mít rozčerpaný hypoteční úvěr, což znamená, že budete platit pouze úroky z aktuálně vyčerpané částky a váš úvěr se zatím nebude umořovat. Náklady na zaplacené úroky tak mohou být celkem vysoké.
4. Přepis vlastnického práva – při zahájení čerpání prostředků na rekonstrukci již musíte být majitelem nemovitosti.

Dokumenty při čerpání hypotečního úvěru na rekonstrukci

Během čerpání prostředků na rekonstrukci bude banka vyžadovat průběžné dokládání průběhu prací:

1. Zpráva od odhadce – odhadce pro banku průběžně kontroluje aktuální stav nemovitosti a průběh rekonstrukce, banka pak podle toho uvolňuje prostředky na další etapy rekonstrukce.
2. Fotodokumentace průběhu rekonstrukce – Fotky, které ukazují dokončené fáze rekonstrukce.
3. Faktury za materiál a práce – Banka může chtít vidět faktury jako důkaz, že peníze byly použity na plánované účely. Dnes se toto využívá jen u velmi málo úvěrů.

Na co si dát pozor?

Při sjednávání hypotečního úvěru na koupi a rekonstrukci je důležité myslet na několik klíčových věcí:

1. Hodnota nemovitosti po rekonstrukci – Banka poskytuje úvěr na základě hodnoty nemovitosti po plánované rekonstrukci. Pokud se hodnota zvýší méně, než se očekávalo, může to ovlivnit možnost dočerpání úvěru a potřebnou výši vlastních zdrojů. Stále platí, že banka půjčí max. 80, resp. 90% (u mladších 36 let) z budoucí hodnoty nemovitosti. Vlastní zdroje musejí být vždy použity jako první, banka pak financuje další kroky.
2. Postupné čerpání úvěru – Banka uvolňuje peníze postupně podle postupu prací a v závislosti na rozsahu rekonstrukce a hodnotě nemovitosti. 
3. Rizika spojená s odkladem rekonstrukce – Pokud rekonstrukce neprobíhá podle plánu, banka může pozastavit uvolňování prostředků.
4. Dostatečná lhůta pro dokončení rekonstrukce – v úvěrové smlouvě je vždy termín do kterého je rekonstrukci potřeba dokončit, nastavte tento termín vhodně s dostatečnou rezervou. Prodloužení termínu je možné, ale je to většinou s dodatkem k úvěrové smlouvě, který bývá spoplatněn.

Pokud chcete vědět více o tom, jak banky posuzují hodnotu nemovitosti, doporučuji článek ČNB o financování bydlení.

Závěr

Hypoteční úvěr na koupi a rekonstrukci je skvělým řešením pro ty, kteří chtějí investovat do nemovitosti a zároveň ji přizpůsobit svým potřebám. Klíčem k úspěšnému získání a čerpání tohoto typu úvěru je připravenost – mějte v pořádku všechny potřebné dokumenty a postupujte podle pokynů banky. S důkladnou přípravou se vyhnete zbytečným komplikacím a rekonstrukce vašeho vysněného bydlení proběhne hladce. 

Chcete mít vše pod kontrolou? Sjednejte si se mnou konzultaci a já vše vyřeším za Vás.

Chcete si vzít hypotéku a nemáte dostatečné vlastní zdroje? Podívejte se na můj další článek na mém blogu, kde tuto situaci detailně popisuji.

📞 739 500 522

📩 martina.hola@gpf.cz

Hypotéka bez vlastních zdrojů – 3 možnosti financování

Jak získat hypotéku bez dostatečných vlastních zdrojů? Možnosti financování krok za krokem

Vlastní bydlení je pro mnoho lidí velkým životním krokem, ale cesta k němu může být složitá, zejména pokud nemáte naspořené dostatečné vlastní zdroje. Banky dnes standardně požadují, aby měl žadatel o hypotéku alespoň 10–20 % kupní ceny nemovitosti z vlastních zdrojů. Pokud však tyto prostředky nemáte, neznamená to, že byste si museli bydlení odpírat. Existují různé možnosti, jak chybějící vlastní zdroje dofinancovat, a právě s tím vám ráda pomohu.

💡 S čím vám mohu pomoci?
✔️ Analyzovat vaši finanční situaci a bonitu
✔️ Najít nejvýhodnější hypoteční nabídku
✔️ Poradit s dofinancováním vlastních zdrojů
✔️ Provést vás celým procesem hypotéky až po podpis

1. Zástava jiné nemovitosti – řešení bez vlastní hotovosti

Jednou z nejčastějších cest, jak obejít požadavek banky na vlastní zdroje, je ručení jinou nemovitostí. Banky totiž neposkytují hypotéky na 100 % hodnoty nemovitosti, ale pokud k ručení přidáte další nemovitost, můžete dosáhnout financování až na 100 % kupní ceny.

Jak to funguje?

Například si chcete koupit byt za 5 000 000 Kč, ale chybí vám 500 000 Kč vlastních zdrojů. Pokud rodiče vlastní dům v hodnotě 4 000 000 Kč, lze ho dát do zástavy spolu s kupovaným bytem. Banka pak může poskytnout hypotéku na celou kupní cenu, čímž se eliminuje potřeba vlastních úspor.

📌 Výhody:
✅ Nemusíte mít naspořené vlastní prostředky
✅ Můžete získat výhodnější úrokovou sazbu díky nižšímu LTV
✅ Flexibilita – po splacení části hypotéky lze dodatečnou nemovitost vyvázat ze zástavy

📌 Nevýhody:
❗ Rodiče nebo jiný vlastník zastavené nemovitosti musí souhlasit a být si vědomi případných rizik
❗ V případě nesplácení hypotéky je v ohrožení i druhá zastavená nemovitost

2. Dofinancování spotřebitelským úvěrem – rychlé, ale dražší řešení bez vlastních úspor

Další možností je vzít si na chybějící částku další úvěr, například spotřebitelský úvěr nebo překlenovací úvěr ze stavebního spoření. Některé banky tuto variantu umožňují, ale je potřeba počítat s vyšší úrokovou sazbou.

Příklad z praxe:

Klientka si chtěla koupit dům za 4 200 000 Kč, ale měla naspořeno pouze 300 000 Kč. Banka požadovala minimálně 420 000 Kč, takže jí chybělo 120 000 Kč. Řešením byl spotřebitelský úvěr s měsíční splátkou 2 400 Kč, který zvládla začlenit do svého rozpočtu.

📌 Nevýhody spotřebitelského úvěru:
❗ Vyšší úroková sazba než u hypotéky (obvykle 6–10 % p.a.)
❗ Kratší splatnost, což znamená vyšší měsíční splátky
❗ Banka při schvalování hypotéky zohledňuje i splátky spotřebitelského úvěru

Tento typ financování je vhodný hlavně v případě, kdy vám chybí menší částka a máte dostatečnou bonitu.

3. Financování družstevního bydlení – 100 % úvěrem ze stavebního spoření

Pokud nemáte dostatek vlastních zdrojů na klasickou hypotéku, může být zajímavým řešením koupě družstevního bytu. Na rozdíl od běžného bytu v osobním vlastnictví zde není potřeba vkládat žádné vlastní prostředky, protože úvěrem ze stavebního spoření lze financovat celých 100 % ceny družstevního podílu.

Jak funguje financování družstevního bydlení?

🔹 Družstevní byt nelze financovat klasickou hypotékou, protože nejste vlastníkem nemovitosti, ale pouze podílníkem družstva.
🔹 Místo toho si můžete vzít úvěr ze stavebního spoření, který pokryje celých 100 % kupní ceny družstevního podílu.
🔹 Jakmile družstvo umožní převod do osobního vlastnictví, můžete byt refinancovat klasickou hypotékou s výhodnější úrokovou sazbou.

📌 Pro koho je to vhodné?
✅ Pro ty, kdo nemají vlastní úspory, ale mají dostatečnou bonitu
✅ Pro kupující, kteří plánují v budoucnu převést byt do osobního vlastnictví
✅ Pro ty, kteří chtějí obejít nutnost složení 10–20 % vlastních zdrojů

📌 Nevýhody družstevního bydlení:
❗ Byt nevlastníte, pouze jste podílníkem družstva
❗ Ne všechna družstva umožňují budoucí převod do osobního vlastnictví
❗ Stavební spořitelny mají specifické podmínky pro schválení úvěru

Družstevní bydlení je skvělou alternativou pro ty, kdo nemají dostatek vlastních úspor, ale chtějí financovat celé bydlení úvěrem.

Jaké řešení je pro vás nejlepší?

Každý případ je jiný, a proto je důležité pečlivě zvážit všechny možnosti. Pokud nemáte dostatek vlastních zdrojů, nemusí to nutně znamenat konec vašich plánů na bydlení. S odbornou pomocí lze najít řešení na míru tak, aby bylo bezpečné a dlouhodobě udržitelné.

📩 Chcete zjistit, jak nejlépe financovat váš sen o bydlení?
📧 www.holahypo.cz
📞 739 500 522

Jsem tu, abych vám pomohla najít tu nejlepší cestu k vlastnímu bydlení! 🏡✨

Podívejte se také na mé další články na blogu.

Předhypoteční úvěr: pro koho je vhodný a na co jej lze použít?

Toužíte po vlastním bydlení, ale v cestě vám brání fakt, že na danou nemovitost nelze aktuálně zřídit zástavní právo? Řešením v situacích, kdy žadatel nemůže po určitou dobu ručit nemovitostí, je tzv. předhypoteční úvěr. Co vše lze předhypotečním úvěrem financovat a jaká jsou jeho specifika?

Co je to předhypoteční úvěr

Předhypoteční úvěr je krátkodobá půjčka, díky které lze financovat bydlení v situaci, kdy ještě nemáte k dispozici nemovitost vhodnou k zajištění, respektive kdy na kupované nemovitosti nelze v daný moment zřídit zástavní právo. Tento typ úvěru je úročen vyšší úrokovou sazbou, ale jakmile je zřízeno zástavní právo na katastru nemovitosti, přechází na běžnou hypotéku s nižším úrokem.

Co vše lze předhypotečním úvěrem financovat?

Předhypoteční úvěr je vhodný pro různé situace, kdy klient potřebuje krátkodobé financování pro koupi nebo rekonstrukci nemovitosti. Nejčastějšími účely, na které lze tento úvěr použít, jsou:

• Koupě nemovitosti v dražbě: Umožňuje financování, pokud je nemovitost zatížena exekucemi nebo jinými právními omezeními, které znemožňují okamžité zřízení zástavního práva.

• Koupě družstevního bytu, který lze převést do osobního vlastnictví: Tento úvěr může pokrýt náklady spojené s převodem družstevního podílu do osobního vlastnictví.

• Privatizace obecních bytů: Financování koupě bytu od města nebo obce.

• Zahájení výstavby nebo rekonstrukce: Výstavbu domu na klíč, zahájení výstavby dodavatelským způsobem

• Nákup bytové jednotky v developerském projektu

Než přejdete na hypotéku, splácíte pouze úroky

S předhypotečním úvěrem si můžete splnit sen o vlastním bydlení a vzít si hypotéku ve chvílích, kdy ještě nemáte čím ručit. Nic ovšem není zadarmo. Parametry předhypotečního úvěru se sice u jednotlivých bank liší, po dobu splácení však musíte počítat s vyšší úrokovou sazbou a většinou i s poplatkem za vyřízení předhypotečního úvěru.

Navíc než přejdete na klasickou hypotéku, splácíte pouze úroky. Každý měsíc posíláte pravidelně určenou splátku, ze které se hradí pevně nastavené úroky a jistina úvěru se splatí až následným čerpáním hypotečního úvěru.

S čím musíte počítat

Čerpání peněz z předhypotečního úvěru je účelové, finance lze využít pouze k danému účelu, kterým je pořízení bydlení.

Jelikož se jedná jen o krátkodobé řešení, je klient povinen maximálně do 24 měsíců (záleží na podmínkách banky) zajistit přepis vlastnického práva k nemovitosti, na kterou si banka následně vloží zástavní právo. Jakmile toto proběhne, banka vyčerpá hypoteční úvěr, kterým dojde k úplnému splacení předhypotečního úvěru.

Jaký je proces vyřízení předhypotečního úvěru?

Vyřízení předhypotečního úvěru probíhá v několika fázích:

1. Žádost o úvěr: Klient žádá o úvěr u banky, která nabídne podmínky pro krátkodobé financování. Banka zohlední hodnotu nemovitosti, účel úvěru a právní vztahy k nemovitosti. Zároveň se řeší předhypoteční i hypoteční úvěr.

2. Schválení úvěru a podepsání smlouvy: Po schválení obou úvěrů se podepisují Smlouva o předhypotečním úvěru i Smlouva o hypotečním úvěru. K tomu je často potřeba předložit pravomocné usnesení o příklepu v dražbě, souhlas družstva s převodem bytu do osobního vlastnictví, návrh kupní smlouvy mezi obcí/městem a žadatelem nebo jiný doklad o záměru koupě.

3. Poskytnutí úvěru: Peníze jsou klientovi poskytnuty. V případě koupě nemovitosti v dražbě jsou tyto prostředky vypláceny exekutorovi nebo na jiný určený účet.

4. Přechod na hypoteční úvěr: Jakmile je nemovitost očištěna o exekuce nebo převedena do osobního vlastnictví a je možné na ni zřídit zástavní právo, úvěr přechází na běžnou hypotéku, čímž se splácí předhypoteční úvěr. Zástavní právo se vkládá do katastru nemovitostí, a klient začíná splácet standardní hypotéku.

Co je specifikum předhypotečního úvěru?

Předhypoteční úvěr je jedinečný v několika ohledech:

• Krátkodobost a účelovost: Tento úvěr je zpravidla poskytován na dobu do 12 až 24 měsíců. Jeho účelem je pokrýt okamžité potřeby klienta, než bude možné zřídit zástavní právo na nemovitost.

• Vyšší úroková sazba: Úroky u předhypotečního úvěru bývají vyšší než u běžné hypotéky, protože banka nemá jistotu v podobě zástavy. Jakmile je však zajištění na nemovitosti možné, úroková sazba klesá na úroveň běžné hypotéky.

• Splatnost pouze úroků: Během doby trvání předhypotečního úvěru klient splácí pouze úroky, nikoliv jistinu. Jistina se splácí až po převedení zástavního práva a zahájení čerpání běžného hypotečního úvěru.

Předhypoteční úvěr je skvělým nástrojem pro ty, kteří chtějí koupit nemovitost, ale ještě nemohou poskytnout zástavu. Pomáhá překonat počáteční překážky, než bude možné čerpat standardní hypotéku, a poskytuje flexibilitu a rychlost, kterou běžný hypoteční proces neumožňuje.

Našli jste možnost financovat svou nemovitost právě předhypotečním úvěrem? Kontaktujte mě pro nezávaznou schůzku a společně zjistíme, jestli je pro vás tento typ úvěru tou nejlepší možností.

Chci konzultaci

Nemovitost na hypotéku: Odečtěte si úroky z daní

Pokud jste svou nemovitost financovali hypotékou či úvěrem ze stavebního spoření, s největší pravděpodobností vám v nejbližších dnech do vaší schránky přijde papírové nebo elektronické potvrzení o zaplacených úrocích z úvěrů na bydlení. Pojďme se společně podívat, v jakých případech lze zaplacené úroky odečíst z daní a na co je nutné pamatovat? 

Daňová výhoda v podobě odpočtu úroků

Hypoteční úvěr, stejně jako úvěr ze stavebního spoření, vám může znatelně ulevit od daňové povinnosti. Zákon vám totiž umožňuje odečíst si zaplacené úroky od základu daně.

Maximální výše odpočtu je 300 000 Kč v případě hypoték sjednaných do roku 2020 včetně. Pokud jste si hypotéku sjednali (respektive koupili nemovitost, kterou financujete hypotékou, či ji začali stavět) od 1. 1. 2021, můžete si od základu daně odečíst maximálně 150 000 Kč za rok.

Podmínky pro odpočet úroků z úvěru

• Ve smlouvě o hypotéce či úvěru jste uveden jako žadatel či spolužadatel a zároveň vlastníte či spoluvlastníte nemovitost, kterou chcete hypotékou financovat. 
• Zakoupenou nemovitostí řešíte tzv. bytovou potřebu sebe nebo svých blízkých. Pozor, definici bytové potřeby může splňovat také stavba pro rodinnou rekreaci, kterou poplatník využívá k trvalému bydlení. U nemovitosti sloužící k pronájmu či podnikání je možné si úroky uplatnit jako daňově uznatelný výdaj, nikoliv však jako daňový odpočet.
• Úroky z hypotéky si můžete odečíst pouze v případě, že jste na dani z příjmu odvedli více, než kolik činí sleva na poplatníka (pro rok 2024 jde o částku 30 840 Kč). Případně se můžete dostat na nulovou daňovou povinnost. Pokud tedy dostáváte nižší mzdu nebo jako OSVČ tvoříte malý zisk, nezískáte žádnou daňovou úsporu.

Kolik ušetřím na daních?

Zaplacené úroky z úvěru na bydlení vám nesníží daň v celém jejím rozsahu, jako je tomu například u slevy na dani, ale pouze daňový základ. To znamená, že ušetříte 15 % ze zaplacených úroků. Pokud jste tedy na daních v loňském roce zaplatili 80 000 Kč, stát vám vrátí až 12 000 Kč, tedy zmíněných 15 % z 80 000 Kč. 

Co doložit pro uplatnění odpočtu daní

Pro odečet úroků z hypotéky je nutné dodat následující dokumenty:

• potvrzení o výši zaplacených úroků,
• kopii smlouvy o hypotéce či úvěru ze stavebního spoření (v případě prvního uplatnění odpočtu),
• výpis z katastru nemovitostí (v případě prvního uplatnění odpočtu).

Do kdy odevzdat daňové přiznání?

Základní termín pro odevzdání daňového přiznání za rok 2024 je 1. duben 2024. V případě elektronického podání to musíte stihnout do 2. 5. 2025. Daňoví poplatníci využívající služeb daňového poradce mají termín pro odevzdání daňového přiznání do 1. července 2025.